知名房企老街区改商业要点解析.doc

老街区改商业，6大要点你必读！ 历史文化街区的兴盛来源于旅游业与商业的跨界融合。当多数商业地产担心电商冲击的时候，旅游业当前繁荣向上的榜样已经告诉我们，真正有生命力的现代商业形式在于感受和体验。 大约10年前，上海新天地和南京1912的成功，为中国历史文化街区的改造做出了表率。这就是解决当前中国城市千城一面、营造城市名片的极好方式，各地政府也对此趋之若鹜。因为这既是振兴文化、更是地方政绩的佐证。 每个城市都有自己的历史街区，但能打造成新天地、受到本地市民拥趸、受到业界顶礼朝拜的的却少之又少。 这是为什么？成功打造历史文化街区，需要什么样的基础条件和操作模式？笔者根据过往经验，给各位对此类项目的操作关键进行总结。 咱们先从一个海外案例“新加坡克拉码头”考察说起： 克拉码头位居现在新加坡国家的中心区位，在里峇峇利路和有着悠久历史的新加坡河旁，总占地仅有50多亩。曾经新加坡城市起源的海上商贸货运交易之地，因新加坡第二位总督安德鲁?卡拉爵士而命名。 克拉码头作为新加坡城市发展的重要历史街区，在上个世纪60年代开始由凯德置地耗资8500万新币进行保护性改造、开发，于2006年底完工。其当时的愿景是使克拉码头成为新加坡首要的饮食及娱乐生活景点。如今，当初的愿望已变成现实。 克拉码头历史街区是由五座拥有超过60间仓库和店屋的彩色建筑所组成。这五座建筑都保有其19世纪的原貌，显现出当年码头、仓库历经沧桑的内涵。 国内的丽江大研古镇、凤凰古镇、平遥古城等各种历史文化城区、古镇的策划和开发，大多数都强调整体“保护”、“修旧如旧”等原则。少数如成都宽窄巷子、上海新天地等也仅仅有少量在建筑材料、风格上的现代处理而已。从来没有敢想象过历史建筑也可以创意成这样绚烂、这样高科技。 克拉码头改造开发给予我们最大的震撼就是，原来历史街区保护性开发还可以这样创新。 1、传统 VS 现代 克拉码头的再造开发在原貌修复保护旧建筑的同时，充分根据现代城市的需求对建筑空间外部色彩、灯光、景观，进行了现代创意设计，呈现出传统与现代的对话和协调融合。既对旧有建筑实现完整保护，不会造成破坏；又能通过现代技术景观的创意设计，让旧建筑焕发出新风采，与现代景观充分融合、映衬、协调，营造出适合现代城市风貌的独特氛围空间。 老仓库建筑砖瓦材料与玻璃(配合以大面积的钢框架)、塑料顶棚等，如此突兀的材质的强烈对比，正是克拉码头乐于呈现的一种现代与传统的碰撞。而追求时尚、展现个性的特质，也在这群建筑中给自己写下了最完美的诠释。 2、跳跃的建筑色彩 建筑色彩和建筑本身二者，是互相依存的。如果没有建筑，色彩就没有依托；而没了色彩，建筑就少了增饰。建筑本身是离不开色彩的，因而色彩就成为表达建筑心情最直接的方式。 在普遍的商业建筑应用中，建筑物的墙体都强调运用过渡色，以淡雅色彩为主。而克拉码头则反其道而行之，用色极尽大胆，暖红色的墙体，配以草绿色的门窗；粉色和天蓝色交织的墙面，乍一看，还以为来到了迪斯尼乐园，而充满童趣和活悦的感觉。 不同的区域也顺应着不同的颜色而区分开来，这些美丽却不张扬的颜色不仅将克拉码头装点得美轮美奂，而且它们也犹如夜晚从餐厅或酒吧内飘出的活力动感的音符一样，将这里的休闲氛围渲染得更加浓郁。而商业的识别性，也在这富有强烈视觉冲击力的鲜艳色彩中得到了最大的展现。 3、光与电的梦幻 克拉码头改造的最大创意，在于对现代光电可以的设计应用之中。五彩缤纷、变幻多姿的彩光照明技术，真正让克拉码头的夜晚“越夜越美丽”。五栋建筑构成的建筑群在各色灯光的照射下，五彩缤纷，即使稍有距离，也会在这灯光的指引下，成为人们的视线的聚焦点。 克拉码头的天棚是它的一大特色，绵延不绝的排布几乎覆盖了整个码头区域，来为气候多变的新加坡遮风挡雨。白天的顶棚，通透无奇；而一到夜晚，它也开始绽放出迷人的魔力，随着节奏，变幻出不同的色彩，极具风情。人类与生俱来便拥有“向光性”，克拉码头的商业地标效应在这灯光的映衬下，即刻间得到展示。加之原本就透视的玻璃幕墙内映衬出的点点星光，休闲氛围在克拉码头发挥得淋漓尽致。 4、绿色节能环保设计 新加坡向来重视环境保护，市容清洁，景色优美，被誉为“花园城市”。由于特定的地理环境，新加坡一年四季炎热、多雨气候。因此，在克拉码头开发中，充分运用现代环保科技的创新，实现对微环境的改造： [ 扇风系统 ] 克拉码头最成功的便是对于自然风的导入，运行“文丘里效应”，即当空气从一个比较广大的空间流向比较狭窄的端口时，产生的吸风作用使空气流动自然加速。面朝河流的克拉码头便是通过对于此原理的合理运用，加之每个顶棚都装有的风扇装置，使得风在行进中到达克拉码头就自然加速，促进街道上空气的流通，既达到生理上的凉爽感觉，也有效地起到了节能的作用。 [“水立方”天棚 ] 码头天棚材料选择了可再循环利用的ETF