盐城xxx商业项目策划案.ppt

三、项目战略定位 产品 3+2的战略定位，项目地段的优越性成为应征了“地段决定价值”恒古不变的定律，xxx商业集团的品牌优势，无疑是其奠定商业开发的契机。 项目战略定位 战略定位：非主流市场的机会主义者 核心竞争力：“CBD核心区+生态商务商业环境+企业品牌号召力” 四、项目主题定位 xxx·village—— 城市时尚生活的橱窗 xxx，发展商企业文化的延伸，提升项目知名度与市场号召力； Village，英文意为“部落”，再此意在说明项目是CBD核心区体量较小的商业项目，但是能够浓缩城市文化、生活方式、个性价值等鲜明特征的场域。 五、项目功能定位 非主流动感时尚休闲购物街区 六、项目目标定位 ——盐城新商业文化名片和城市文化名片； ——成为商业精英和知名商户的标志和名片； ——打造盐城活力时尚标志性商业街区； ——盐城主题商业时代投资者的首选物业，能够开启盐城商业投资新时代。 六、客群定位 投资型客户 包括散户型投资客户和专业型投资客户。 综合这类客户的特征和本项目的投资特性，此类客户将是本项目核心客户的重要组成部分。 经营型客户 本项目因为档次较高，主题明确，对招商的要求无疑将设定较高的门槛。从本项目的特色定位和发展前景看，本项目定能吸引盐城乃至全省、周边省市已有积累的分散型品牌经营客户以及部分个体经营者，以借形象与氛围获得更大的利润。 消费群体定位 盐城本地消费人群，这部分人群主要在项目内进行购物、餐饮、休闲娱乐，他们是本项目的主体消费群； 项目地内居住的居民及周边居民，本项目的部分商业构成是为本社区的住宅配套而设置的（鹿鸣路周边），另外，尽量保证项目地的高尚住宅人群的基础消费在本区完成，这部分也是相当可观的收益； 城区以外中高端购物人群，主要是盐城是域内的其他地区的群体前来购物、休闲消费； 到盐城的旅游人群，旅游人群又分为两部分，一部分为大众休闲游客，如来盐城旅游人群，另一部分为到盐城的商务客户群体。 .... A B C 首付20万以下 首付 20万-50万 首付100万以上 付款：按揭贷款。 投资目的：投资收租，无需经营，获得高回报。 客群： 当地居民、公司高管、新移民等 客户自己判断力弱； 着重资金收益和投资安全，喜欢贪小便宜； 容易为现场气氛所引导； 非常关注发展商的品牌和经营商家的品牌。 客群： 个体户、公司高管、公务员等 客户有一定的判断能力，但不专业； 着重资金收益率和资金的安全性； 容易为现场气氛和旁人所引导； 比较注重项目的地段和发展商的品牌。 投资目的：投资收租为主，自营为辅 付款：按揭付款。 客群：个体户、投资者、有投资经验人士等 客户思想冷静，有主见； 不轻信返租承诺（如年返租10%等）， 不被项目包装所吸引； 精于算计，对项目有自己的判断。 投资目的：投资收租为主要投资目的 付款： 手头资金比较充裕，但会结合铺位的实际情况来确定付款方式。 2、投资客户特征简析 主力客户构成 由于我们的项目主要为临街铺位，单位面积较大，相应总价较高，其所对应的客户群主要为B类客户和C类客户，区别于目前市场上普遍的A类博彩型客户。所以锁定目标客户时应着重分析这部分客户群的特征，针对他们作出相应的营销措施，做到有的放矢。 3、主力客源锁定 20万元以下 30-50万元 100万元以上 C类 A类 B类 4、客源构成 周边地区投资人士 100万以上投资金额，以稳定收租回报为目的 潜在客户数量比例:总客户量约占15% 在盐城市外的经商投资财富人士 南京、上海、浙江地区.多为在盐城市做生意或工作的的财富人士， 潜在客户数量比例:总客户量约占35% 偶得客户群 重点客户群 核心客户群 生活、工作、经商在盐城的投资者 经商人士、政府职员、企业白领、专业投资者 有50~200万元闲置资金投资人士 潜在客户数量比例:总客户量约占50% 4、客户积累 初步统计可售房源224套，必须积累达到2500组准客户。 首期开盘欲销售30%实现去化67套，需680组一级客户。 二次推盘30%，也需680组一级客户。 三次去化20%，需积累400组客户支撑销售。 第五部分 营销战略 一、定价原则 价格分区制定参考因素: 　交通差价:根据所临道路的重要性程度、到达便利性进行价格区分； 　临街面差价:根据店铺临街面确定价格差异. “一铺一价”原则 根据各商铺位置、格局、动线、面积等因素的不同，制定不同销售价格，体现价值唯一性。 二、定价依据 1、项目本体因素 停车便利性及交通组织的便利性； 片区内租金水平； 片区未来发展潜力； 片区内物业销售价格比较； 同比项目销售价格的参照。 销售模式的变化 鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较，结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。 楼盘名称