房地产业演进规律与行业结构分析.ppt

房地产业演进规律与行业结构 商业房地产所有者与使用者的分离 商品经济发展 商业企业规模化 商业企业对经营模式 调整的灵活性要求高 市场变化加剧 商业企业专业化 需要大规模商业房地产 商业房地产 空间固定、流动性弱 价值量高 矛 盾 矛 盾 房地产业演进规律与行业结构 市场机制作用下的分工自发演进，使商业房地产持有者与使用者分离：商业房地产更多地被拥有雄厚资金的金融机构（如保险公司、投资银行、养老基金）以出租人的身份所持有，而各种需要使用商业房地产的企业则向这些金融机构租赁商业房地产  从房地产买卖到房地产租赁，物权的流通转变为债权的流通。 “债是法律上可期待的信用，是商品经济的产物，具体而言，债是承认让渡商品和实现商品价值在时间上分离的结果，····. 由于债权制度的设立，给商品交换带来了巨大的方便，使商品交换超出了地域、时间和个人的限制。” 房地产租赁流通形式的发展正是社会分工自发演进的结果。 房地产租赁与房地产买卖的区别： 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产抵押 房地产抵押作为一种流通方式，是房地产部分价值（可用抵押贷款支付的价值）和部分权利组合（抵押权）的运动， 房地产抵押使房地产购买人对房地产产权的占有和支付房地产价值这两种行为在时间上的分离成为可能，而同时又保证了房地产出售人在让渡房地产产权的同时得以实现房地产全额价值。 自二十世纪70年代以来，在美国发展起来的房地产抵押二级市场（SECONDARY MORTGAGE MARKET），使得房地产这种实物性、异质性、空间固定性、单位价值量大的资产品，通过证券化而转化为一种金融产品，从而在其流通对象、地域范围上大大突破了原有的限制。 房地产业演进规律与行业结构 权益型房地产投资信托——EQUITY REITs 公开发行其公司股票汇集来自于民间的大量分散的资金，将之投资于各类商业房地产并进行租赁经营，并按有关法律规定将近乎于100%的投资者收益回馈给广大股东。 近十几年来，权益型REITs在美国成为替代直接投资房地产的最佳方式，它使得大量商业房地产在保持管理者、使用者相对稳定的同时，灵活、方便地进行着实质意义上的房地产产权与价值运动。 房地产业演进规律与行业结构 REITs的出现与发展，使与房地产产权密切关联的股权、债权的流通替代了房地产产权的流通，大大提高了房地产价值运动的速度和范围，从而在实质上促进了房地产流通。 REITs的出现与发展，也说明了房地产在与其他资产（如家具、设备、人力等）结合后更易于流通。 REITs对于房地产流通具有划时代的意义。 房地产业演进规律与行业结构 ◆ 小 结 房地产流通方式演进的方向： 产权形式创新 价值支付时点的分散化 房地产价值运动的重构 价值支付主体的分散化 有利于提高价值实现的可能性 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律与行业结构 房地产业------ 以房地产为中心，贯穿房地产经济活动全过程（生产、流通、分配和消费）的产业链或产业群。 美国的房地产业兴起于开发业。 美国传统的房地产开发业 “类制造业 （经营模式：开发——销售） 新建住宅开发商 土地细分开发商 （New housing operative builders）（Land Subdivision) 美国进化后的房地产开发业 出租人（服务业） （经营模式：开发——持有——出租） 商业房地产（commercial property)开发 公寓开发 零售商业开发 办公楼开发 工业房地产开发 房地产业演进规律与行业结构 房地产业演进规律: 1、产业运营模式的改变 以资本增值为主的运营模式 以长期现金流收益为主的运营模式 房地产业演进规律与行业结构 初始投资 （如土地取得费用） 追加投资1 （如建安成本） 商品房销售收入 追加投资2 图1、以销售为主的房地产开发的资产运营模式 房地产业演进规律与行业结构 * *