养老地产项目区域综合开发新模式.doc

泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式 目前我国养老逐步呈现出政府保障型养老和市场盈利型养老双轨制的趋势，政府保障型养老由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构已经开展，在此不做赘述，我们重点探讨市场化养老趋势下，如何利用民间资本发展养老产业，创新区域综合开发模式。 一、养老产业与泛养老产业集群概念解读 （一）养老产业 养老产业是指为老年人提供设施、特殊商品、服务，满足老年人特殊需要的，包括老年人衣、食、住、行、用、医、娱、学等物质精神文化方面构成的一个产业链，是多个产业相互交叉的综合性产业。 养老产业是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性 （二）泛养老产业集群养老产业自身具有很强的产业集聚效应，使其在区域开发中可以形成以养老为核心的相关产业的集聚，形成“养老引导的区域综合开发模式”，即泛养老产业集群是未来新型城镇化的重要动力之一。 泛养老产业集群，是指养老及其带动的相关产业共同构成的产业集成结构。养老引导的产业集群，最基本的特征就是能够形成本地化产业聚集。 这个集群由养老核心产业（养老产业本身）、养老相关产业（横向关联产业）和旅游支持产业（纵向关联产业）三部分构成。养老核心产业是传统的养老产业；养老相关产业是由养老产业衍生出来的，在技术或市场上有互补关系的产业，包括医疗保健业、健康服务业、美容美体业、养心养生业、旅游业、娱乐文化业、体育运动业、商贸服务业、文化业、餐饮业、教育培训业、住宿业等；养老支持产业始于养老产业、养老相关产业纵向联系的下游及相关联产业，如交通运输业、农业、林业、渔业、金融业、保险业、咨询服务业、建筑建材业、日常生活用品业、金融业、食品加工业、房地产业、环境保护业等。 二、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式的三大保障 1.政策保障 政策保障需要政府落实民间资本参与养老服务优惠政策，特别是在土地、财政、税收、物价等方面给予优惠政策，让养老产业更具活力和吸引力，从而吸引民间资本的参与。将民间资本举办养老机构或服务设施纳入政府规划和计划中，合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨。根据不同情况给予一定的建设补贴或运营补贴。对符合条件的非营利性养老机构或服务设施自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，其免税收入不计入所得税应纳税收入等等相关政策。 2.配套保障 养老产业需要相关配套产业的支持，因此在传统的养老院升级到养老综合体乃至区域综合开发的过程中，需要整合医疗康复、饮食服装、营养保健、休闲旅游、文化传媒、家政服务、金融和房地产等产业资源，形成以养老为核心的产业集群。例如以高尔夫+养老模式，温泉+养老模式、禅茶+养老、度假+养老等模式，充分发挥其他产业及其资源的作用。 3.模式保障 模式保障，包括投资、建设、运营、退出模式，即养老产业的BOT模式和BOO模式，BOT政府与私人企业签订特许权协议，授权私人企业承担养老项目的投资、融资、建设、经营与维护，让其充分发挥市场运作的优势，特许期届满，签约方的私人企业将养老项目无偿或有偿移交给政府部门。BOO模式在期满后项目的所有权不再交还给政府，由企业负责项目的运营。 三、泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式 泛养老产业集群引导的区域综合开发新模式是以养老产业为重点，旅游休闲度假相结合，城镇化发展为整体框架的区域综合开发新模式。具体表现为“1+X”的综合体模式： 四、泛养老产业集群引导的新型城镇化模式 泛养老产业集群引导的新型城镇化模式从城镇体系结构的分层提升与建设上进行细分，包括养老新城模式、养老小城镇模式、养老综合体模式和新型农村养老社区模式。 1.养老新城模式 城市依托当地全国闻名的养生养老环境，吸引全国各地的退休老年人慕名而来，从而形成以养老产业为核心的产业集群，产业集聚构成人口与要素集聚，最终形成城市。美国太阳城是养老新城的典型代表，太阳城的面积约33.2平方公里，人口已接近20万，而且面积和人口还在继续猛增。 2.养老小城镇模式 城市远郊的中小城镇依托自身某种特色的自然或人文资源，形成养老特色化发展。例如温泉城镇、滨湖城镇、滨海城镇、度假城镇等特色城镇。例如亲和源温泉养老产业园等。 3.养老综合体模式 养老综合体以泛养老产业的整合为根本支撑、以医疗保健、休闲娱乐、护理服务配套为重要基础，以养老服务和管理的创新为基本保障，可以实现“就地城镇化”。例如北京东方太阳城等。 4.新型农村养老社区模式 以乡村原生态养生环境和农业资源为依托，通过完善乡村休闲商业和医疗卫生设施，解决因子女外出务工出现的空巢村、空巢乡问题，还可以解决部分农民的就业问题，是探索中国农村养老的一种新途径。目前农村社区养老的条件还不具备，但这也是解决农村养老问题的一种积极探索。 五、泛养老产业集群引导的地产模式 （