房地产企业成本均衡管理技巧与涉税风险.ppt

特殊情况下的成本管理风险与技巧 一、开发主体与核算主体风险 利益主体 法律主体 会计主体 纳税主体 开发 主体 特殊情况下的成本管理风险与技巧 一、开发主体与核算主体风险 1、异地运营开发主体设置风险与技巧 ——项目部 ——分公司 ——子公司 ——非关联公司 特殊情况下的成本管理风险与技巧 一、开发主体与核算主体风险 2、开发主体改变的风险与技巧 案例一 某房地产企业以集团公司名义向地方政府申请拿地，并已经以集团公司名义做了立项和招拍挂，签署了《国有土地使用权出让协议》，现决定在该地设立全资子公司开发土地，请问如何操作？ 特殊情况下的成本管理风险与技巧 一、开发主体与核算主体风险 2、开发主体改变的风险与技巧 案例二 甲房地产企业参与政府城中村项目，已取得政府城改办批文，作为投资主体参与城改。在拿地前决定以关联公司乙公司取得开发土地，甲公司负责安置房建设。请问如何操作？ 特殊情况下的成本管理风险与技巧 二、合作开发中的成本风险与技巧 ——合作开发的三个关键节点 ——不同合作开发模式的分类 ——常见合作开发的成本问题 特殊情况下的成本管理风险与技巧 三、买卖楼花中的成本风险与技巧 ——什么是买卖楼花 ——买卖楼花：公开还是不公开 ——买卖楼花中的土地成本问题 ——买卖楼花中的开发成本问题 特殊情况下的成本管理风险与技巧 四、代建项目中的成本风险与技巧 ——什么是代建 ——代建与合作开发 ——代建中的成本问题 特殊情况下的成本管理风险与技巧 五、BT中的成本风险与技巧 ——什么是BT ——BT如何纳税 ——BT中的成本问题 特殊情况下的成本管理风险与技巧 六、投资中的成本风险与技巧 ——投资是否视同销售 ——投资如何纳税 ——真投资与假投资 房地产成本管理与清算风险 房地产成本均衡管理与纳税筹划 一、所得税成本管理与清算风险 ——所得税成本管理 ——所得税清算 ——会计处理与所得税汇算清缴的关系风险 房地产成本管理与清算风险 二、土地增值税成本管理与清算风险 ——土地增值税成本管理 ——土地增值税清算 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 取得土地使用权所支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 为取得土地开发使用权发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 开发成本 土地征用及拆迁补偿 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 建安工程费 以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费 项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 基础设施建设费 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出 房地产成本管理与清算风险 三、土地增值税成本与所得税成本比较 土地增值税 所得税 开发成本 开发间接费 直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 房地产成本均衡管理 与纳税筹划 房地产成本均衡管理与纳税筹划 房地产