中原_宁波洲际公馆项目产品定位建议.pdf

洲际公馆产品定位建议 © Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 1 报告基本框架 1 1 市场扫描，阐述市场最新动向和走势，为本项 目发展定位提供宏观市场环境依据。 22 项目属性研判，通过对地块所处区域以及自身 内外环境的解读，明确本项目具备的各方面素 质条件，为项目发展提供初步定位。 3 3 市场论证，根据项目初步定位，对产品进行市场 论证，选择本项目发展的最佳产品。 市场扫描 项目属性研判 市场论证 政策扫描 09年市场政策宽松，房地产市场火爆，房价不断高攀；进入10年政府不断加强 调控，势必影响到购房者的情绪。 影响09年政策 影响10年政策 国家4万亿投资计划启动…… “国十一条＂、遏制房价过快上涨…… 宁波3000亿投资拉动内需…… 土地款首付比例提高…… 金融政策上，适度宽松的货币政策…… 住房转让营业税征免时限恢复到5年…… 减免交易税费，放松信贷松绑二套房…… 宁波继续实行住房税费减免政策…… 宁波房地产市场26条…… 上调银行准备金率…… 土地市场 09年主要热门地块成交溢价基本在100%以上，市场争夺激烈；土地价格节节高 攀，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。 09年主城区部分地块成交情况： 地块 土地面积 容积率 成交楼面价 溢价 竞得企业 鄞州新城区联心-3c地块 59047 2 8707 111% 雅戈尔置业 宁波高新区梅墟新城南 47380 2 8170 262% 金地 区SA-12-2 地块 宁波高新区研发区2#地 105858 2.0 9920 161% 雅戈尔置业 块 鄞州区古林镇薛家片区 106427 1.6 10406 192% 宁波城投置业 IV-12-K居住地块 东部新城B4花园 72559 __ 12030 _ 兴普 滨江庆丰Ⅰ-1地块 13876 2.4 14220 124% 雅戈尔置业 滨江庆丰Ⅰ-2地块 26890 1.4 18740 72% 市场走势 09年住宅、办公市场销售表现是近几年最出色，其中住宅市场表现为存量少，未