房地产项目战略采购策划系统讲解.doc

“8步4表”助力房企战略采购 文章看点 1、战略采购策划细分为8个系统化步骤。 2、战略采购相关的4个重要表格。 随着地产行业发展的日益成熟，各房企之间的竞争已延伸到供应链的竞争，整合优质供应商资源的能力已成为地产公司的核心竞争力，地产行业各大标杆企业无一例外都通过开展战略采购、整合供应商资源来培育自己的核心竞争力。 房地产企业战略采购策划的10个步骤 1.预估项目需求——明确战略采购范围及规模 梳理公司目前的在建项目，结合公司未来几年的发展规划，预估战略采购的规模。项目需求预估信息须包括：项目基本信息、所需产品信息、预估产品的数量、单位及金额信息。 战略采购范围的确定，可以借助《战略采购价值评价表》（表1） 2.梳理历史合作供方信息——优化已有供应商资源 对各项目的历史采购及合作情况进行统计、梳理，包括合作项目名称、采购时间、采购产品名称、供应商名称、品牌、合作金额、合作评价等，同时对历史合作供方进行评估，评估合格的供方进入供应商入围名单。 如何评估已合作过的供应商，是一项复杂的专业工作，一般需要根据供方情况分别设定评价方式（如划分总包类、分包工程类、物资材料类、设备安装类、市政工程类、景观环境类、设计类、营销类等等），要借助《供方履约评价表》（表2） 3.调研市场及供方资源——整合外界供应商资源 研究产品细分行业发展情况及市场情况，包括近几年产品发展历程、产品的发展趋势、市场上国产、进口主流品牌的竞争情况、各品牌的档次及差异情况，以及不同品牌厂家的跨地域服务优劣势分析、产品的分类方法、各类产品优缺点、主要功能及使用部位信息等。 4.组建战略采购组织机构 明确战略采购组织机构人员，一般由商务组、技术组以及领导决策机构组成。 5.明确战略采购合作模式 探讨并确定战略采购的建立方式，明确是采用招投标还是谈判的方式建立的战略采购，并说明原因。 探讨并明确战略合作的模式，确定采用一家还是多家合作、强制执行还是推荐执行的模式。 明确战略合作的时间期限及续签方式。 明确产品的供应方式，如采用甲供还是甲指乙供。 明确项目协议的签订方式，如项目采用两方合同还是三方合同。 明确服务、安装、维护的相关要求，如要求项目所在地需有供方分公司或代理商、采购响应时间、资源倾斜和专人对接等要求。 6.供方资格审查及考察计划 明确供方入围的资质等级要求，并拟定考察供方名单及考察计划。 供方考察也涉及多维度、多专业评估，多数企业为规范管理，采取量化评估的方法，可以借助《战略供方实地考察评分表》（表3） 7.明确商务计价方式 明确商务计价方式，同时明确是否允许调价以及调价方式。明确付款及结算方式，如付款条件及付款比例、是否留质保金、是否考虑汇票、是否考虑返点等。 8.明确评定标规则及商务谈判策略 明确初步的评标、定标办法细则，以及清标的主要工作事项。明确商务谈判策略，如是否需要高层出面谈判等要求。 评定标是战略采购选定的重要落地环节，必须严格控制，因此《战略采购供方选定评分表》（表4）也尤为重要。 总体来说，战略采购策划直接关系到战略采购的成效，做好战略采购策划、确保战略采购实施落地，是每一家房地产企业由粗放走向成熟的必修课。 亮点借鉴 1、战略采购策划的系统梳理——文章给出了制定战略采购体系的“8步法”。 2、战略层面的采购策划要点——战略采购要从前期采购策划抓起，房企如何拟定互利共赢、风险可控的战略采购方案是采购的核心问题，文章简要点明了采购策划的4个关键表格，具有参考价值。 附表4：《战略采购供方选定评分表》（涉及内容较多，以总包类技术评分表为例） 项目 评标标准 分值 资信类（8分) 企业资质 优于要求的最低资质等级得2-4分；与要求的最低资质等级一致1分 4 企业业绩 满足要求的业绩每个得1分，最多4分 4 组织架构及人员配置（10分） 项目管理机构配备 各专业人员配置齐全合理，组织机构形式符合工程特点，岗位职责完善明确，0-5分 5 主要人员资质及业绩情况 项目团队中工程师以上职称，占团队人数比例50%以上，0-5分 5 项目经理及团队（32分） 项目团队业绩 项目经理团队（仅限于项目经理、执行经理、技术负责人）上三年度已竣工工程获国家建设行政主管部门优质工程奖，得3-4分；获省级建设行政主管部门优质工程奖，得1-2分 4 项目经理团队（仅限于项目经理、执行经理、技术负责人）上三年度承建的工程达到省级城市以上建设行政主管部门安全文明工地奖，得3-4分；市标准化工地奖，得1-2分 4 所承建项目获取过国家绿色建筑三星评价标识或国际LEED认证等国内、国际奖项，得0-4分 4 项目经理面试 详见项目经理面试评分表 20 施工组织设计（40分） 施工现场总平面布置图 1.总平面布置合理、安全文明，0-1分；2.水、电接驳点布置合理，0-1分；3.