保障性住房建设研究--我国保障性住房融资模式探究.pdfVIP

随着中期检查的临近，到6月底，全国城镇保障I生安居工 金融机构和公积金贷款，以及发行债券。 程已开工500万套以上，超过年度计划的50％，截至7月 目前来看，重庆4000~平方米公租房的建设需要大 底，保障胜住房开工量又E匕6月底有了较大幅度增加。 约1200亿元资金，这笔资金的筹集采用 “1+3”的模式 无论是对于开发商还是建筑承包商而言，能从保障 (见图1)。 “l”即财政投入300亿元，这300亿元资金 性住房建设直接获得的利润都比商业性住宅要少，因此 主要有以下来源：政府储备、每年新发生的土地出让金 在保障性住房建设过程中，建筑承包商通过偷工减料 的5％、房产税以及政府预算内的财政收入； “3”即另 的违规做法来降低成本的风险大大增加。故在保障性住 外的900亿元通过银行贷款、保险公司、社保基金三个 房开工率加速提升的背后，媒体不时曝出诸如 “墙脆 渠道筹集，其中银行是主要融资渠道。为保证贷款的 脆”、非法使用 “瘦身钢筋”、个别项 目封顶仅两个月 偿还，重庆在公租房的建设环节和流通环节都作出了 即拆除等质量事故 保障性住房工程质量问题开始频 创新。建设方面，公租房的商业配套设施占总面积的 现。保障性住房一旦建成，将长期使用，其质量不仅关 10％，商业部分按市价出售，将能够收回20％～30％甚 系到资源的使用效率，更紧密关系到人民群众的生命财 至更多的贷款本金。流通方面规定，居住满5年后，公 产安全，同时也极大地影响到政府的公信力。只有保障 租房可以向特定对象出售，通过 “公租房转让市场”， 充足的资金投入保障性住房建设，同时建立一套健全的 由政府和个人进行交易，价格则采用当时的市场成本价 质量监管体系，才能保证安居工程建设质量，从而让老 加之税费减免、优惠政策、通胀等因素，从而活化了部 百姓住上 安“心房”。 分公租房源，增加了贷款本金偿还来源。此外，经过测 算，租金完全可以偿还贷款期利息。通过一系列创新， 我国现有的保障性住房融资模式 银行贷款的偿还基本可以得到保证，从而保证了融资的 — — 以重庆、上海为例 可持续性。 2011年6月，国家发改委发布了 《关于利用债券融 (一) ”重庆模式” 资支持保障性住房建设有关问题的通知》 (以下简称 2009年，重庆率先提出了 公“租房”的概念，并以 通《知》)，支持符合条件的地方政府投融资平台公司 此作为保障房工作的中心，形成了保障性住房建设的 和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项 目融 “重庆模式”。对于经济适用房、棚户区安置房，在缴 资。 通《知》要求， 地“方投融资平台公司申请发行企 清低于市价的购房款后，产权最终将归属于购买方，开 业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。只 发商可以在短时期内收回大部分成本，因此地方政府和 有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台 开发商企业的参与度较高，资金来源渠道也相对畅通； 公司才能发行企业债券用于当地其他项 目的建设。” 但对于廉租房、公租房等保障性住房，建设资金沉淀时 用于保障性住房建设的地产集团、渝富公司、南岸城建 间长，回报率低，市场各方参与意愿有限，存在着较大 公司、永川惠通公司等企业债券已上报国家发展改革委 的融资问题。 待批。此外，房地产投资信托基金 (REITs)也是重庆 2010年，重庆提出未来3年 内建设4000万平方米公 租房的宏伟计划，其中2010年已开工1350万平米，2011 年计划开工1300万平米。公租房项 目无开发商参与，全 部由政府组建的两个专门平台公司作为开发主体，分别 是重庆国资八大集团的地产集团和城投集团成立的专门 的公租房建设公司。2010年7月1日，重庆市政府颁布的 公共租赁住房管理暂行办法》规定，除了中央安排的 专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来 源渠道还可以包括土地出让收益的5％