保利地产成本管理分析报告67页文档.ppt

2 、内外部环境及 SWOT 分析 ? 对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群， 而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其 次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界 普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会 非常兴盛。 – 社会城市化 ? 中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向 城市转移。 2 每年约有 1200 万人从乡村转移到城市。而这些城 市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。 2 、内外部环境及 SWOT 分析 2.1.4 技术要素（ Technological Factors ） 相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是 对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。 – 融资创新 ? 房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发 企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足 28 ％，银行 融资占 21.7 ％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占 38 ％ （后者的 80 ％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占 总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商 必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是 购房者的预付款，最后是公司上市。 – 销售创新 ? 房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款 要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。 房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己 的销售方法。 2 、内外部环境及 SWOT 分析 – 建筑技术应用比例提高 ? 2010 年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含 量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核 心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核 心竞争力。 – 精细化整合产品设计趋势。 ? 对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准 化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计 之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内 设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考 虑，可进行灵活的变更和调整，适应不同的居住习惯和生活群 体。 2 、内外部环境及 SWOT 分析 2.2 内部环境分析 ( 行业分析 ) – 主要竞争者分析： ? 目前， 万科地产在行业处于领先 地位 ，从个股财务评估来看，保 利的成长力、现金流量和盈利能 力远远滞后于万科， 大体略胜金 地一筹 ，所以， 保利还存在很大 的发展空间。 – 主要替代者分析 ： ? 廉租房，二手房屋 ，对低收入家 庭吸引力比较大； ? 经济适用房，社会保障性质的商 品住宅 ，具有价格低的特点； – 潜在进入者分析： ? 跨国公司 到中国开辟市场：自改革开放以来，外国公司逐 渐关注于中国市场，但是壁垒较高，不构成太大威胁； ? 大陆潜在竞争者 ：民企迅速发展，并逐渐成为了房地产投 资增长的主要动力； – 买方分析： –购房者的经济状况：购房者的经济状况在很大程度上决定 了楼价的多少； –购买者的心理预期 : 对房价的变动有着一定影响，如当楼市 低迷时消费者对楼市的信心下降，导致楼房售出数量减少 ； –国家政策对购房者的影响，从而使购房者的行为进一步影 响到楼市； –部分炒房团对楼市的影响。 2 、内外部环境及 SWOT 分析 2 、内外部环境及 SWOT 分析 – 主要供应商分析： ? 水泥价格走势： 2 、内外部环境及 SWOT 分析 – 主要供应商分析： ? 钢材价格走势预测： 2 、内外部环境及 SWOT 分析 2.3 SWOT 分析 优势： ? 1. 公司最大的竞争优势在于其资源优势。 – 由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市 和地区都具有丰富的资源，包括 土地、资金和人脉 。这有利于保利地 产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 ? 2. 良好的执行力将保证公司高速发展。 – 强大的执行力是将战略与决策付诸现实的保证 , 保利地产拥有一支有 着很高的专业能力和职业操守 , 对工作兢兢业业 , 对公司忠心耿耿的执 行团队；同时公司严谨、科学的企业管理制度也为各项工作的执行提 供了良好的客观环境。专业的团队与雷厉风行的军旅作风 , 形成为保 利地产强大的工作执行力。 – 保利地产一向以“快”著称。经过十几年的专业运作 , 公司已经具备 了很