029-TG-SZ建筑及设备维修、保养运行.doc.docxVIP

2.3.2建筑及设备维修、保养运行 维修保养管理程序 设备的维修保养是物业工程部的主要职责，设备是大厦各部门用 以营业的工具，设备的好与坏将直接影响该部门的经营状况。 对影响 营业的设备要及时抢修，决不允许因设备原因而影响大厦的正常营 业。 急修设备应由有关部门电告物业工程部值班室，然后补办设备维 修手续。值班室接到电话后即刻转告有关班（组）派出人员进行抢修。 维修完毕由使用单位验收签名，如一时不能完成，应向有关单位解释 并向上级报告。（附维修保养管理程序表） 设备若需维修，一定要将设备名称，损坏原因，损坏程度，使用 单位和人名填写的维修单上，如属责任事故，且损坏严重，应向有关 单位讲明，双方若有意见分歧则由双方写出事故分析报告上交领导处 理，不准影响设备维修，不准影响正常工作。 维修保养管理程序表 处理程序 亠反回信息 工单分为三联。 工单第一联由各发单部门保存，待维修合格后，自行盖印消单。 工单第二联由工程部分单处保存，待维修合格后，自行盖印消单，存档备查。 工单第三联由技术员领取到场维修， 维修合格后由维修申请人签字确认后， 二联 与三联供同存档备查。 2.3.2.2维修方案 维修方案 记录各维修项目名称、维修详情及修缮后运作情况。 记录各日常维修事项，以便日后翻查记录。 制定完善之设备设施保养计划。 各维修记录必须连工作单一起存档，工作单上必须包括下列资 料：（附维修单样本） —维修项目 —维修目的 —维修时间 -所用物料 -维修效果 -维修员工姓名及签署 -签收人姓名及签署 维修员工必须遵守由本公司制定之程序及处理方案。 各专业设备及设施之日常维修与中型及大型维修将从外判形式 进行，并委任专业承办商或由本公司之承包商名单中甄选合适的承包 商。 外判维修将由本公司委派专员负责监督。 外判维修项目竣工后由本公司工程部经理负责验收及评核。 2.3.2.3订定保养计戈【J 订定保养计划 可根据大厦本身设备特性，操作维修手册及专业人员过往经验， 编写 大厦专用维修手册，内容如下： 编订工程设备一览表 内容包括：序号、设备名称、品牌、产地、规格参数、型号、数 量、用途、供应商名称及联络传真或电话。 各专业系统设备预防性维修保养计划 内容主要列出各专业系统在月检、季检、年检里应对设备部位的 检查、保养程序。（附空调维修保养计划供参考） 各专业系统设备预防性维修保养计划表 明细列出各设备在每个月特定周期维修计划。（附设备预防性维修 保养计划表样本） 预防性维修保养所需工具及设备零配部件一览表 列出各专业备件要求名称及数量，如可能，对不同专业的共同配 件、工具，共存共用，可减少存放空间及积压资金。 大厦符合交用条件验收资料明细及需要政府部门检验项目表 内容包括序号、证件名称、出证单位、取证情况、取证日期、验 收日期、备注等。 维修合约 应把大型设备如电梯、扶梯、空调、消防维修合约附在维修手册 中，定期复核维修人员是否按合约的内容工作及注意在重新签订 保修合约时对不足条款做出修订。 空调维修保养计划 空调系统是一个非常昂贵的系统，而且一分一秒地影响着客户的 正常工作和情绪，为使空调系统的正常运作和保证投资， 下列各项必 须严谨执行。 冷水机组 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.1.7 1.1.8 1.1.9 1.1.10 1.1.11 1.1.12 每月需要执行以下检查、测试和保养程序： 根据供应商提供的检查表进行检查。 检查冷媒和润滑油液位及颜色。 检杳阀门。 检查干燥器，有需要时要排放水份。 检查有否不正常的震动和噪音。 检查所有接口接头，有没有泄漏迹象。 管道、仪表和保温材料等有否破损。 检查电子控制器功能，安全装置要功能原好。 清洁冷水机组。 记录进气排气压力及温度。 记录进水出水温度。 控制盘吸尘、清洁及锁紧电线接头。 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 节等。 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 每年需要执行以下检查、测试和保养程序： 抽空冷水机组内的冷媒，并储存到洁净容器内。 排放冷水机内的润滑油，并储存到洁净容器内。 拆除润滑油泵，清洗干净后装回。 检查冷媒管路和润滑油管路。 测试所有安全装置功能，有需要时应清洁装置和重新调 检查电子控制器。 进行冷媒管路的压力测试。 干燥冷媒管路，更换滤网。 把冷媒和润滑油泵回冷水机内。 检查压缩机轴承和齿轮并须保持良好的润滑。 清洗和检查热交换器铜管。 清洗冷凝器铜管，并检测冷却水进水温度。 启动冷水机组试运行。 冷水机组配电柜 每月需要执行以下检查、测试和保养程序： 记录电度表数字。 检查配电柜内温度趋向。 检查电流表、 电压表和