地价评估和地价分摊培训课件.pdfVIP

第7章地价评估和地价分摊 • 掌握：路线价法，高层建筑地价分摊与土地占有 份额的确定。 • 熟悉：城市基准地价评估，基准地价修正法。 • 土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一 个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的 市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。 • 但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对 专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价 法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地 价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分 摊，作一简要介绍。 第一节 路线价估价法 一、路线价估价法的基本原理 二、路线价估价法的估价步骤 一、路线价估价法的基本原理 （一）路线价法估价的基本概念 城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、 (d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等， 但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差 异可能很大。 我们凭直觉就可以看出： 图9-1(a)中，地块A 的价值高于地价B的价值； 图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值； 图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值： 图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。 如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商 业用地的价值，则可以采用路线价法。 路线价法的概念： • 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度， 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此 平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修 正率表和其他价格修正率来求取该街道其他临街 土地价值的一种估价方法。 （二）路线价法的理论依据 1、路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法， 其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。 • 在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可 比实例”；“路线价”是若干“标准临街宗地”的平均价 格，可视为市场法中的“可比实例价格”；该街道其他土 地的价值，是以路线价为基准，考虑其临街深度、形状 (如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形)、临街 状况(如一面临街、前后两面临街、街角地， 以及长方形 土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的 一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是 一顶点临街)、临街宽度等，进行适当的调整求得，这些 调整实际上为“房地产状况调整”。 2、路线价法与一般的市场法有三点不同： ①是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”。 ②是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房 地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关 修正、调整，然后再进行综合。 ③是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出 许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值；而不 是仅评估出一个“估价对象”的价值。 • 在路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日 期调整”的原因是： ①求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是正 常价格； ②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价 值的日期一致，都是估价时点时的。 （三）路线价法适用的对象和条件 • 路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估 价。 • 一般的房地产估价方法主要适用于单宗土地的估 价，而且需要花费较长的时间。路线价法则被认 为是一种快速、相对公平合理，能节省人力、财 力，可以同时对许多宗土地进行估价的方法—— 批量估价（mass appraisal ），特别适用于房地产税 收、市地重划(城镇土地整理) 、房地产征收补偿或 者其他需要在大范围内同时对许多宗土地进行估 价的情形。 • 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两 侧临街土地的排列较整齐。 （四）路线价法的操作步骤 路线价法估价一般分为下列6 个步骤进 行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街土地的价值。 二、划分路线价区段 • 路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。一个路线价 区段是指具有同一个路线价的地段。在划分路线价区