万科物业前期介入与接管验收课件.ppt

室内工程验收应把握以下几点：房屋结构、层高、平面布局、地板楼板、卫浴设施、门窗工程、水电工程、电信设备、安全性。 课件 公共设施验收应把握以下几点：楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程、以及其它公共设施。 课件 机电设备的接管验收 　a） 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。b） 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。c） 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。  课件 机电设备接管验收 d） 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。e） 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。f） 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 课件 物业管理的清洁“开荒” 清洁“开荒” 指物业管理部门在完成了对物业的竣工验收 接管验收后，对楼宇内外进行全面彻底的清 洁它是一种突击式、会战式的清洁。 清洁“开荒”内容 -- 对楼宇内外建筑垃圾的清理 -- 对玻璃、地面、墙面灰尘污垢的清理 -- 对公共部位（楼梯、电梯、厕所、办 公用房）以及设施的清扫 清洁“开荒”作用 -- 提高物业形象及信誉 -- 缩短业主入伙等待时间 -- 提高员工凝聚力、战斗力、打下良好 基础 课件 接管验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认★对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认； ★对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。 课件 接管验收遗留问题的处理 2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当 积极同发展商联系补齐。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。  课件 物业接管过程中开发商与物业管理公司间的关系 课件 物业公司和开发商在接管验收过程中往往发生以下方面的矛盾 1、工程整体文件、资料交接中的矛盾 2、工程质量标准的认定 3、在工程保修过程中的矛盾 课件 工程整体文件、资料交接中的矛盾 原因：1、开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交 2、开发商前期手续不齐全，无法移交  课件 改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交，另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列问题，保护自身利益。 课件 工程质量标准的认定工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但是政府部门的验收是依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，其实这只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在工程中要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为住户考虑。  课件 改善方法 开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对工程加以整改避免顾客的投诉。还有开发商要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。 课件 在保修过程中的矛盾 在实际中由于保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立，但开发商在保修过程中很少承担管理职责，由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系。由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，总感觉管理难度大。 课件 改善方法 建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，由开发商委托物业管理公司全