2020年 资产评估师 资产评估实务一 第四章 讲义0401.doc

2020年资产评估师《资产评估实务一》　　　　　　　　　　　 第四章　不动产及在建工程评估 　　　　　 第 PAGE 140页QQ群151856011首发 　　考纲分析 　　考查考生对不动产及在建工程评估方法、清查核实和现场调查等的掌握情况，以及分析和解决不动产及在建工程评估实际问题的能力。 　　考情分析 　　 　　 　　第一节　概述 　　一、不动产的基本概念、特征及分类 　　带着“问题”去听课！ 　　（1）不动产的基本概念有哪些，如何区分？ 　　（2）不动产的特征是什么，如何分类？ 　　（3）不动产如何分类，每种分类下包含哪些内容？ 　　 　　（一）不动产的基本概念 　　1.建筑物与构筑物 建筑物 广义 是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。 狭义 仅指房屋，不包括构筑物。 房屋 指由围护结构组成的能够遮风挡雨，供人们在其中居住、工作、生产、生活、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所，如住宅、公寓、宿舍、办公、商场、宾馆、酒店、影剧院等。 构筑物 指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 　　2.房地产、不动产、物业 　　（1）房地产 　　房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利，包括土地、土地上的建筑物及其他永久定着物、依法附属于土地及其定着物上的权利。 　　[QQ@1首发 ^~ ] 　　房地产的概念可以从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。 　　作为一种客观存在的物质形态： 房地产（Real Estate） 是指房产和地产的总称。 房产 是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅，厂房，仓库，商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。 地产 是指土地及其上下一定范围内的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路和一定范围内的地上空间等。 土地（Land） 是由地球陆地表面及其一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。 土地附（定）着物 指长期、稳定、密切地附着于土地，位置不易移动，按照社会交易观念，虽与土地联结，但其不属于土地的构成部分，又有独立的使用价值，依附于不动产且分离后不能发挥效用之物。 附着物不是地上原来就有的，但跟土地紧密相连，不可分割。 包含地上附着物和地下附着物，其中地上附着物包括各类建筑物、构筑物（如纪念碑、通信电台、桥梁、牌坊、高架道路等）、青苗、树木、鱼塘，地下附着物包括地下管线、坟墓、水井。 房地产有三种存在形态 单纯的土地 单纯的建筑物 土地与建筑物合成一体的“房地” 　　法律意义上的房地产（Real Property）本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权、地役权等。 　　（2）不动产 　　房地产由于其特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。 　　不动产是财产划分的一种形态，是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产不一定是实物形态，如探矿权和采矿权。 　　依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，都属于不动产范畴，如建筑物及土地上生长的植物。 　　《不动产登记暂行条例》第一章第二条第二款规定“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。在《资产评估执业准则一一不动产》中，定义的不动产为“土地、建筑物及其他附着于地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。不包含海域、林木等”。 　　本章中的不动产定义与评估准则一致。 　　（3）物业 　　“物业”一词译自英语 Property或 Estate，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 　　物业可分为居住物业、商业物业、工业物业、政府行政类物业和其他用途物业等类型。 　　3.在建工程 　　在建工程是指正在建设尚未竣工投入使用的建设工程，包括土建工程和设备安装工程等。 　　4.不动产评估中的常用术语 　　用地面积：用地方案图中划定的面积。 　　建筑面积：建筑物各层外墙或结构外围水平投影面积之和。 　　容积率：项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。 　　建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。 　　套内建筑面积：套内建筑面积为套