园区产值税收测算方法.docx

园区产值税收测算方法 导读：如何对一个尚处于蓝图中的产业园进行产值和税收的估算？ 作为园区开发商，在与地方政府谈判时，政府最关心的，是你能带来多少的产值、税收和就业，那么，如何对一个尚处于蓝图中的产业园进行产值和税收的估算呢? 诚然，因为是未来的事物，所以不可能做到十分精准，谁也不能保证未来的数据就和估算的一模一样，不然不叫估算叫精算了，但是也不能完全瞎拍脑袋，否则政府问起来依据就尴尬了。 本文结合多年开发实操经验，并和行业内多家咨询公司进行了讨论，总结了一些基础的估算方法，可以对产值、税收等进行一个初步的匡算，供各位同行在做相关测算时参考。 正文： ▼ 一、地均值法 含义：选取同类竞品的数据进行加权平均后，根据自己项目的特性，赋予一个系数后得出。 例：如果是打造一个工业园，那就搜集区域市场内N个同类园区(N最好大于5)的地均平均值(最好取三年的平均值)，再得以加权平均后，乘以自身园区的面积。 举个简单的数字说明：ABCDE五个园区的地均产值的平均数，就是本次测算的假设的地均产值。 即项目地均产值假设X=(A2/A1+B2/B1+C2/C1+D2/D1+E2/E1)/5 本次拟开发项目的体量为Y万平，则本项目的年产值G=XY? 如果谨慎起见，可以再赋予一个系数，比如赋予0.8，则最后调整出来的年产值G1=0.8XY。 然后年产值的增幅，也可以通过这样的取均值得出。 同理，税收、营收等也是一样，方法取均值，再平均，再赋予系数。 （注意：这个方法适合于在地方政府没有强制要求的时候，若有，请结合方法二进行调整，必须要达到强制要求。） ▼ 二、按照政府规定来进行估算 这些适用于已经有强制规定的土地，比如一些省份对于工业用地的出让，对投资强度、亩均税收贡献都有了非常严格的规定，开发运营商可以根据本次拟拿地面积，乘以基准要求后，根据自身的实力，再拔高一些，比如乘以1.2,1.5的系数。 但是这个就有点拍脑袋之嫌，因为是从对结果的要求来反推。 ▼ 三、案例借鉴+经验值法 在周边无借鉴案例，当地政府也无强制规定的时候，一般有以下几个处理方法： 1、找取同行业其他地区的案例，比如在广西做一个园区，当时没有这样的产业园，那可以找广东的数据，但是要乘以一个折扣系数，这个和方法一其实差不多。 2、根据自身拟发展的产业，通过查找统计年鉴等，找到子产业的地均产值进行大概的估算，再进行加总。 3、根据自己的经验来大概估算，不过，这个更加有点「拍脑袋」之嫌了。 根据笔者自身经验，基本上测算时，基本采用第一种方法——地均值法的居多，即在前期市调过程中，先摸清竞品的各方面的数据，得出均值，同时通过对周边竞品的一个比较，得出一个调整系数，再乘以自身项目的面积，估算出自身项目的各项指标。不过这种方法的运用也要看当地地方政府有无强制条件了。若有，还是得考虑下政府对地块开发强度的要求。