园区孵化器的十句大实话.docx

园区孵化器的十句大实话 创业并不美好，九死一生是常态。 作为创业者的「襁褓」，孵化器与创业者是唇齿关系。前几年创业形式好，孵化器的发展就好；这两年创业回归理性，孵化器也陷入低迷。 今天，笔者）不谈理想、不讲官话，只说关于孵化器的十句真话。 正文： ▼ 一、孵化器最好的时候已经过去 1987年，第一家孵化器——东湖新技术创业者中心在武汉成立，30余年间，我国孵化器的发展大体走过四个阶段。 1、导入期：1987-2000年，孵化器在「火炬计划」的推动下发展，其中又以东部沿海地区最为发达；在这一阶段，孵化器基本由政府推动，营运费用也由财政支付，创业者多出自高校系统； 2、成长期：2001年-2013年，企业孵化器占据主角，孵化器的类型由单一的商务型转向多元化、专业化发展，初步形成了「企业孵化」功能； 3、爆发期：2014-2017年，业内公认的孵化器「黄金三年」，总理一句话点燃了全国民众的创业热情，孵化器数量呈现爆发式增长，在那个几页PPT就能融资的「非典型」年代，几乎每个孵化器都拿到了政府补贴，赚得盆满钵满。 4、衰退期：2018年—今，2018年是创业狂欢结束的一年，三年「大跃进」式的创业隐患渐显，投资人和创业者在失败中领略了创业九死一生的残酷，孵化器受其累及，低迷至今。 引用《巴黎圣母院》中的一句话，「极端的痛苦，像极端的欢乐一样不能经久，因为它过于猛烈」，极端的欢乐已经过去，极端的痛苦一样会过去，当然，这个过程很难。 ▼ 二、孵化器想赚钱，必须靠租金 很多创业者、包括一些孵化器从业者容易陷入一个误区：孵化器就不能收租金，或者少收租金。 做孵化器是个苦差事。一眼望见的几种盈利模式，1、租金；2、政府补贴；3、项目推荐；4、股权投资；5、增值服务。 政府补贴，纸面上的钱不少，但最终顺利入袋的往往只有一小部分，尤其是涉及到市里 / 区里出钱，更是困难；而且，从申报到拿到钱，这个周期十分漫长，一般要以年为单位计算，有些孵化器已经倒闭，政府的流程还没有走完。 项目推荐，孵化器里的项目体量普遍不大，就算推荐成功，几百方的房子，一个月的租金也是杯水车薪，况且老板们都有自己的想法，推荐成功的几率非常之低； 而「靠服务赚钱」和「靠投资赚钱」，可以并称为孵化器的两大谎言。 股权投资，入驻孵化器的，都是极为早期的企业，一般人很难准确发现其投资价值，盲投中奖的概率，基本和买彩票差不多；投资成功的，你还要考虑如何退出变现；至于那些肉眼可见的优质项目，根本轮不到你投。 靠服务赚钱，不多说，保守点，99%的孵化器都没这个能力。 所以，你不靠租金赚钱，还能靠什么？ ▼ 三、创业者需求重要性排序：租金＞地段＞品质＞氛围＞服务 租金＞地段＞品质＞氛围＞服务，是笔者）调研50位创业者得到的反馈。 调研中，最多的创业者表示：创业初期，最缺的就是钱，在没有拿到融资前，只恨不能一分钱掰成两半花，而房租又是开销的大头，一些创业者为了节省成本，不惜在地下室、车库、储藏室办公，只为节省一点租金。 在价格相近的情况下，第二个考虑因素就是地段。优质的地段，意味着更多的人才（招聘机会）、更优质的圈层、更多的商务机会。 第三点是空间品质（环境），考虑因素包括户型是否方正、公共区域是否整洁、空间私密性是否到位，停车方不方便，有无公共的会议室、会客室等。 第四是创业氛围，能有与业内人士交流和分享的机会。 排名最末的是服务，绝大多数创业者均表示，在当前的环境下，孵化器能给到的服务，大多都是噱头，无法给创业者带来实质性帮助，只有高性价比的办公空间，才是孵化器对创业者最大的诚意。 ▼ 四、孵化器「重资产」最滋润，「二房东」其次，「轻资产」利润最薄 当下，土地成本高企、政策尚不明朗，传统房企和园区开发商向「轻资产」转型已是主要趋势。 但在孵化器行业，只有资产足够「重」才能玩得转。 所谓「重资产」，就是自己的房子，自己做，这是最理想的商业模式，自己保证不亏，各项事宜操作起来也比较有弹性； 「二房东」模式，即低价拿场地，包装之后二次租赁，这个模式能否玩转，要看条件谈得如何，如果精装免租，外加给一些运营费，那就比较好做；如果租金本就不比市场价低多少，还要自己装修，对入驻企业还有一堆限制条件，那八成是要亏损。 「轻资产」就是纯运营管理，政府支付一定管理费用，你来完成任务，这种是最苦的，干的活多不说，许多事情自己还没有决策权，一年到头，拿不到几个钱。 ▼ 五、孵化器的成本，比你想象中高 一个孵化器几千方，咋一看很好管，但真正运营起来，你会发现人手不够、入不敷出。 孵化器的空间虽然不大，但麻雀虽小，五脏俱全，招商、营销、活动、物管、投资、服务、财务缺一不可，细算下来，团队配置差不多等同于一个10万方的大园区；另外，你还要花一笔不菲的装修费用和办公家具采购费用；还有一些孵化器是商场、厂房二次改造，公摊面积很