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{财务管理股权管理}建筑 和房地产营改增讲义 2016 年建筑和房产“营改增”资料 （依据财税[2016]36 号文整理） 第一部分增值税纳税人的基本规定 在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。 纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500 万元） 的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。 一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额= 当期销项税额 －当期进项税额。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收 率。 第二部分房地产相关的税收规定 一、销售不动产的征税范围 依据财税[2016]36 号附件 1 中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第 （三）项“销售不动产”的规定： 销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或 者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他 活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有 权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销 售不动产缴纳增值税。 二、经营租赁不动产的征税范围 依据财税[2016]36 号附件 1 中《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第 （六）项“现代服务”第 5 分项“租赁服务”分为：“有形动产的经营租赁服务 和不动产经营租赁服务”的规定： 经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变 更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用 于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 三、不动产营改增的预增率、税率、增收率 新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发 房地产这四个行业的预征率，税率，征收率（简称三率）比较复杂。 第一、预征率： （一）一般计税 1 、跨县市建筑：2% 2 、不动产租赁、房地产销售：3% 3 、转让不动产：5% （二）简易计税 1 、个人出租住房：1.5% 2 、跨县市建筑、房地产销售：3% 3 、不动产（个人出租住房外）租赁、转让：5% 小结： 1 、预征率有2% 、3% 、5%三档，还有个人特例 1.5%减征。一般计税用 3%的多 （理解：减负思路）。 例外情况：转让不动产时预征率是 5% （理解：由地税代征，不区分是不是一 般纳税人了）， 跨县市建筑是 2% （理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构 所在地出现留抵，占压纳税人资金）； 简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入 不受影响）， 例外情况：建筑服务业（理解：申报时征收率是 3% ，预征率不能高于征收率） 和房地产销售（理解：是按预收款计算）是 3% ，个人出租住房是减按1.5% （称 之为减征率，也是营业税政策的平移）。 2 、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3% ，转让不动产 都为 5% 。 3 、预缴时：一般情况下，应预缴税款= （含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征 收率）×预征率/减征率，例外： （1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即 预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷ （1+5%）×5% 。（理解：转让不动产由于 是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人） （2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%; （理解： 预收款指首付、按揭，全款取得也是要事后开票，确认应税收入，所以也是预收 款。） 4.预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）： （1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取 得不动产时的作价后的余额为销售额，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除； （2 ）符合规定的个人住房转让（北上深广2 年以上的非普通住房销售），扣除 购买住房价款后的余额为销售额； （3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。 第二、税率/征收率