县城销售蓄客专项方案.docVIP

谨呈：贵州岑巩鑫华房地产开发 山语城 1号楼销售蓄客营销实施方案 目录 项目背景 蓄客目标 蓄客目标 蓄客节点安排 蓄客方法 蓄客分解 各阶段具体蓄客目标 营销关键节点串连设置 费用预算 一、项目背景： 1、项现在期开盘销售产品为2、3号楼户型，累计套数384套，总面积40483㎡。实际销售194套，销售面积22862㎡，销售率约56.5%。剩下面积17621㎡，剩下产值约4400万元（按均价2500元/㎡算）。 楼号 户型类型 套数 已售套数 剩下套数 剩下面积（㎡） 二号楼 123.84（套三） 33 27 6 743 87.57（套二） 33 3 30 2625 118.52（套三） 33 28 5 592 91.03（套二） 30 1 29 2640 88.13（套二） 33 6 27 2400 120.85（套三） 30 30 0 0 三号楼 120.78（套三） 33 30 3 350 90.99（套二） 33 4 29 2639 80.88（套二） 33 8 25 2199 121.14（套三） 33 28 5 611 87.53（套二） 30 2 28 2451 123.75（套三） 30 27 3 371 累计 384 194 190 19621 一号楼 125.82（套四） 33 订7套 26 3271 94.48（套三） 33 订7套 26 2456 89.79（套二） 33 订0套 33 2963 94.48（套三） 30 订7套 26 2456 125.82（套四） 30 订5套 25 3146 83.20（套二） 30 订0套 30 2496 189 26 163 16788 从上表能够看到，现在项目2、3号楼可售房源套二小户型销售严重滞后、套三户型仅剩22套； 4月截至现在仅成交3套，无有效营销动作，用户上访量低，成交量严重不足； 4、1号楼已经有预售证，能够直接认购，4号楼现在正初步设计阶段，可销售时间估计最快10-12个月以后； 根据现在销售情况看，1号楼如近期销售则会出现2.3号楼一样情况，且和4号楼销售时间出现长时间断档期，易丢失用户。 二、蓄客目标: 确保项目贮备足够用户量，支撑1号楼开盘房源去化； 在蓄客同期，对现有2、3号楼滞销套二户型进行强推销售； 维持市场对项目标关注度，为4号楼后期蓄客销售奠定用户基础； 调查用户诚意度情况、购房心态、对1号楼户型定价提供可靠依据； 如积累够多用户，集中开盘能够经过舆论为我项目造成更大市场影响力，为项目连续销售奠定基础； 三、蓄客目标: 1号楼累计推售单位189套，开盘当日40%—45%以上销售率（总销售额约20XX万）计算，开盘销售目标最少需销售7554㎡约90-110套（不含加推，加推视市场及积累用户量进行评定）; 依据现在岑巩市场年销售量约1500套，淡季月销售量约70-100套，40-50%开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评定，需要在开盘前达成保底认筹用户数量约为150-220批以上（交纳诚意金用户）; 按用户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记用户； 按现在销售企业天天上客量2-3组进度计算，完成现有蓄客目标需要500天； 依据4号楼工期，提议将开盘时间定在8月15日左右（到时4号楼开启施工，既让购置1号楼用户对我项目有购置信心，又能对4号楼销售奠定用户基础）； 从6月1日开始蓄客至开盘时间间隔约为2个月半约75天，即天天须均达成13-20批。 注：现在竞品项目思洲国际城正主推商业，是我项目蓄客好时机，需加大营销动作，吸引用户对我项目标关注和购置。 如在7月15日之前蓄客量不够理想，分析原因，如因市场原因则直接暗开销售，取消开盘动作。 四、蓄客节点安排 注：认筹优惠部分可依据蓄客情况进行合理调整 五、蓄客方法 6.1产品推介会 → 6.20老业主答谢会 → 7.15样板房开放 → 8.15开盘 5月1日-5月30日（大门景观展现节点开启）， 用户经过置业顾问现场接待、外展展点、行销进行登记回访，邀请用户参与6月1日 （6.1-6.5日时间暂定）产品品质鉴赏会（设计单位对产品设计思绪进行讲解；工程 单位对产品质量及施工进行讲解；工程部对产品用材进行讲解；景观单位对景观打造进 行讲解；销售企业对户型使用及风水讲解。）并领取积分卡，办理积分卡后，每参与一 个活动能够享受购房款优惠1000元。 6月2日－6月19日（售楼处环境部署改善，各类工作正规化，老业主答谢节点开启）， 通知前期成交用户、意向用户参与业主答谢会，未领取积分卡领取积分卡，已领取积分卡参与活动就能够享1000元购房优惠。 6月21日－7月14日（样板房开放节点开启，1号楼认筹活动开启）， 通知前期意向用户、已领取积分卡用户参与