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区域高端服务未来发展思考 摘要：由于近年来冰城哈尔滨市的高端 物业越来越多，高端物业服务市场也正在逐 渐的形成。虽然很多物业服务企业出于经济 利益的考虑，都想抢占这块市场，但是由于 大部分物业服务企业较低的盈利能力限制 了它们的服务水平，所以导致冰城高端物业 服务市场虽然“看起来很美”，实际上并非 如此。本文通过对冰城高端物业服务市场的 分析，指出冰城的高端物业服务市场要想发 展就必须要提高物业服务企业的盈利能力， 而提局盈利能力的途径一是充分利用物业 公共区域进行经营，二是开展综合经营服务。 关键词：高端物业服务，未来，发展 一、冰城高端物业服务企业现状 目前，哈尔滨市的物业服务企业仍然普 遍存在企业规模小、专业人才少且分散， “谁开发、谁管理”的格局在哈尔滨市仍未 被打破，由于缺乏必要的竞争，物业服务企 业加强管理、提高服务质量的动力不足，企 业服务水平也较低，制约着物业管理服务市 场的培育和发展。同时，住宅社区公共意识 不高，导致物业服务收费低，收缴困难，企 业经营风险大，投入与收入不成正比，经济 效益差，导致大多数物业服务企业亏损严重。 在行业整体效益不佳的情况下， 如何摆 脱困境，成为哈尔滨市众多物业服务企业需 要迫切解决的一大难题。而近年来哈尔滨市 高档住宅区、办公楼、商场、酒店、写字楼 不断增多，高端物业管理服务市场开始形成， 并已呈现出比普通住宅小区等传统意义上 的物业管理服务大得多的经济收益， 这使得 不少物业服务企业都想抢占这块市场。 二、高端物业管理服务企业发展举步维 艰 在业内人士看来，高端物业管理服务虽 然能够促进高档楼盘的发展速度，但是，随 着房价和楼盘品质的提升，物业服务水平却 难以与其匹配，这里面最关键的制约因素就 在于物业服务企业盈利能力较低，在不能维 持高水平的物业服务的同时也制约了物业 服务企业进一步的发展。 其原因一方面是由 于物业服务收费较低，另一方面也是因为仅 凭物业收费而使物业服务企业的收入来源 较为单一。 从成本核算的角度来看，物业服务费用 的构成比较复杂，几乎每一宗物业服务的价 格都是不同的。影响价格的因素主要和社区 规模和社区档次有关，特别是和客户需求的 不同有关。构成价格的成本因素大体上分为 21项，主要成本中人工成本、公共能源、物 品消耗占的比例最大。 物业服务属于劳动密 集型行业，人工成本巨大，而人员的素质、 配比数量又与企业能够提供的服务水平密 切相关。同样面积，普通小区最多配备 70 个人进行管理服务，而高端物业服务团队彳艮 可能计划配备130个人，这样才能达到更高 的服务水平，提供更加全面、周到和细致的 服务，但是成本也必然大大增加。另外，人 员的素质与待遇水平是成正比的， 聘请较高 素质的员工来服务，对他们提出更高的工作 要求，付出的工资待遇也必然要大得多。 除人工成本以外，越高端的物业，由于 配套设施设备更加高档完善， 功能更加齐全, 管理维护的成本也必然更高。不同级别的小 区，电梯、高低压配电、消控系统、保安系 统等设施设备的配备情况、品牌型号不同， 维护的成本也不同，就连绿化配置的树种不 同也会产生不同的养护成本。以游泳池为例, 按照高端物业服务水平的标准，1000平方米 的泳池包含水、电、救生员等费用，半年时 间就至少需要20万元。如果再配备会所， 管理成本还会大幅度增加。 高端物业最吸引人的地方在于能够提 供更为舒适的生活环境，而这最终需要经费 支撑下的物业服务来保障。 例如，有哈市“最高档楼盘”之称的哈 公馆共有124套住宅，目前已基本售磬，其 管理方为哈药物业。由于哈公馆的物业管理 服务并未按照市场化运作，按照目前元 /平 方米的收费标准，在124户业主都交物业费 的情况下，去掉成本、税金后，哈药物业的 纯利润仅为元，刚好能做到收支平衡。但是 高端物业开销庞大，仅照明费一项，哈公馆 每年的支出就达到60余万元。另外，哈公 馆还有高档次的健身会所，西餐、早餐叫餐 等服务，给业主生活提供了极大的便利，但 是这一切都需要很大的投入才能够维持， 仅 靠物业费的收入很难开展下去。 据统计，一般小区的物业收费率能达到 75赚属于较好的，很多物业服务企业仅能 达到50%E右，基本上处于亏损状态；如果 收缴率低于80%物业服务企业就难以维持 正常的经营管理活动，不得不靠主管部门或 开发商的补贴来维持生存。宝宇物业管理着 通达世家、凯旋城和荣耀天地等高端物业， 其服务在哈尔滨市备受称道，但盈利对其来 说也是奢谈，每年都要靠开发商宝宇集团对 物业服务进行比较大的投入， 才使其服务品 质得以保证；观江国际的物业费为元 /平方 米，目前也主要由开发商高盛投资来补贴。 但是，相对于此前哈尔滨市规定的物业费最 高只能收取元/平方米的标准，这些“高薪 服务”只能通过变通的方式