泡沫事件的分析和启示.pptVIP

* 7.投机对象的共性 （1）有硬需求或内在价值：人们生活所必需 （2）有概念或价格上涨的想象空间：能满足人们追求时尚或健康的需要 （3）稀缺性：物质本身是很稀缺的或生产的周期性 （4）物理特征：易于保存与囤积 （5）流动性好：易于转手套现 （6）价格低：价值未被发现或被政府限价 * （二）中国房价展望 1.房价的构成 2.中国房价暴涨的原因 3.中国房价是否存在严重泡沫 4.对政府压房价举措的评价 5.从长期看中国房价 * 1.房价的构成 卖方： 房价=地价+开发与配套成本+开发商利润+经纪商利润 买方： 房价=居住价值+周边环境与配套价值+升值预期 * 2.中国房价暴涨的原因 （1）12年前中国启动住房制度改革 （2）“有地才有财”的观念，加上住房兼具消费与保值双重功能，提高了硬需求 （3）10年前政府把房地产当作支柱产业 （4）地方政府的土地财政：地方政府、地产商与银行构成了推行房价的三大利益集团 （5）投机性炒房 * 3.中国房价是否存在严重泡沫 要卖房的人肯定不会承认这一点，要买房的人总是抱怨房价太高。 （1）现在与过去比：涨幅惊人 （2）房价与收入比：高得离谱 （3）房价租售比：过高 （4）国内与国外比：偏高（因为国内只有使用权） （5）从保值增值的角度：未必能得出房价过高的结论（因为房价长期看涨）。 * 4.对政府压房价举措的评价 政府压房价是从2003年开始喊的