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房地产企业土地增值税清算 案例 土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和 产业政策调整颗征的一个税种，是按照纳税人转让房地产所 取得的增值额和规定的税率计算征收。 自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组 织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也 应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍 抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清 算，还存在征管不严，措施不到位，管理手段落后等一些不 容忽视的问题。如：对应税项目和免税项目划分不够清楚； 少报收入多报扣除项目金额的情况依然存在；扣除项目的分 摊不够合理；对增值额未超过 20%的普通住宅、因国家建设 需要依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清；部分主 管部门在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项 目和可以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地 增值税征管政策系统性掌握不够扎实，对纳税人政策辅导咨 询不够深入，对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同， 有不做处罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交 管理局处理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没 有严格按照〈〈征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此， 笔者根据国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行 认真梳理，按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权 1 限，对土地增值税清算涉税处理有关问题 与大家进行探讨交 流，旨在广大执法人员在执行税收政策过 程中能够J把尺 子量到底”，公正、公平、客观的处理涉税 问题，并在认真 调查研究的基础上，提出解决的措施和意 见。现以某房地产 企业土地增值税涉税案件举例说明，仅供 参考。 一、基本案情 某房地产企业，成立于 2002年9月；经 济类型为其他有 限责任公司；主要从事房地产开发与经 营、建筑材料批发与 零售；注册资本为人民币 8000万元。经对 案件进行认真梳 理，该公司在2007年至2011年期间共开 发以下房地产项目： （一）该公司自成立以来房产开发项目 有：清河北街景 墨家园二期、三期 B区、A1区、A2区、C 区、东方盛世；贺 兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大 新镇兴庆华府。其 中景墨家园二期、三期 B区项目已于2007 年10月达到土地 增值税清算条件，该企业未向主管税务机 关及时填写清算申 报表，主管税务机关也未组织清算。 （二）经检查核实，该企业开发景墨家园 三期A1区、A2 区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已 达到土地增值税清 算条件、该公司已于2012年2月向向主管 税务机关及时填 写清算申报表，并自行进行了清算，主管 税务机关也组织进 行了清算。 2 （三）经检查核实，该企业开发观澜国 际、观澜天下； 大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税 清算条件，但该公 司未按规定预缴土地增值税。 检查发现：2007年一2011年土地增值税 检查存在以下问 题： 问题1: 2012年6月，该企业已完工并达 到清算条件的 开发项目有：景墨家园二期、三期 B区项 目，该企业将非住 宅项目按住宅增值额未超过 20%的免税项 目计算，查补土地 增值税245万元，； 问题2:该企业于2011年对已开发未完工 项目，但达到 可以进行土地增值税清算条件的有景墨家 园三期A1区、A2 区、C区、贺兰名居华庭项目项目进行了 自行清算，该企业 在项目完工的90日也向主管税务机关及时 填写了清算申报 表，主管税务机关也对该企业及时组织了 清算，检查发现企 业故意在帐上多列扣除项目，少列收入， 查补土地增值税270 万元； 问题3:检查发现，该公司对未完工、未 达到土地增值税 清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇 兴庆华府、东方盛 世等项目，取得预售非普通标准住宅取得 预售收入、商业用 房项目取得预售收入、 兴庆华府”预售非 普通标准住宅取 得预售收入，未按规定预缴土地增值税 70 万元。 针对上述案例： 3 问题一：由于该企业开发的景墨家园二 期、三期B区项 目达到土地增值税清算条件，该企业未向 主管税务机关及时 填写清算申报表，主管税务机关也未组织 清算。上级税务机 精品文档 关检查发现该企业故意将未达到免税条件 的免税项目与应 税项目混淆，未按住宅与非住宅严格划 分，造成少缴土地增 值税245万元。 补税依据1:根据国家税务总局关于《土 地增值税清算管 理规程》国税发[2009]91号通知第九、第 十条，必须进行清 算、可以进行清算条件的土地增值税的企 业，总则第三条， 纳税人符合土地增值税清算条件后，先向 主管税务机关填写 清算申报表，对未申报清算的纳税人，应 根据《征管法》63、 64条第二款处理 补税依据2:根据〈〈国务院办公厅转发建 设部等部门关于 做好稳定住房价格工作意见的通知》（国 办发[2005]2