房地产宝珠新村二期营销策划案前部分.docxVIP

房地产宝珠新村二 期营销策划案前部 分 第一部分市场分析 第一项珠海房地产市场分析 一、宏观环境分析 1、 -2020年珠海城市总体规划 5月，珠海市最新城市总体规划获国务院批准 ，总体规划 的获 批，珠海的城市定位为”珠江三角洲中心城市之一 ，东南沿海重 要的风景旅游城市”。这对珠海的建设和发展起到良好的指导 和促进作用，同时也影响着珠海房地产市场的发展方向 ，珠海房 地产开发区域由 前的城区集中式开发逐步转向分散组团式开 发。 2、 港珠澳大桥兴建在即 港珠澳大桥已经得到国家有关部「T同意 ，准备兴建。该大桥的兴 建，对珠海的发展有着不言而喻的影响力。珠海未来将成为交 通枢纽城市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海流 通,加上珠海本身的公路网建设 ，势必使珠海从一个尽端性城市 真正提升至区域性中心枢纽城市的战略发展地位。 3、 城市西拓，工业西进 近年来，珠海市委、市政府实施系列重大战略决策 ，”城市西拓， 工业西进”，规划高新技术产业基地，创立大学园区，加强教育产 业化，有选择地发展工业，规范有形要素市场等一系列制度和体 制创新，珠海在经济转型期已初步具备了加快发展的基本条 件。 二、房地产市场状况分析 1、 控制信贷源，全面提升房地产行业准入门槛 6月，央行出台了 ＜关于进一步加强地产信贷业务管理的通 知 ＞。规定从房地产开发的源头土地储备阶段就提升了行业准 入门槛,诸多方面对房地产开发企业提出了更高的要求 ，使资质 低、过往开发业绩不佳、白有资金量低、项目开发基本条件欠 缺的企业在房地产开发的开始阶段就被筛选淘汰。 2、 房产市场适度放开，盘活烂尾楼工程成为下一阶段政策重点 至6月，珠海房地产市场将适度有序放开，三年前应城中村改造 停滞下来的项目相继提出申请复工 ，盘活烂尾楼工程将成为下 一阶段珠海房地产政策的重点。 3、 供应量回升，需求较旺，商品房空置情况有所好转 由于三年禁令的实施，城中村改造项目产生的供应量逐步有序 地释放，珠海楼盘的空置率有了大幅下降 ，降幅达到30%,对促进 房地产市场良性循环起到了巨大的作用 ，呈现购销两旺的态 势。，大部分城中村改造项目推向市场 ，非城中村项目解冻，使 得市场供应量回升，预计增长势头将会随着政策的进一步放开 将会继续。 4、 城中村改造进入第三年，其供应量在未来三年仍是楼市主角 经过三年时间的改造，已揭标进入改造体系的城中旧村及其联 动项目为珠海房地产市场提供的商品房面积约 400万m2,至今 已售约100万m2,在建在售约150万m2，其它非城中村项目上市 面积约50万m2（如华发、和黄、旭日湾等大型项目的在售面 积）。已进入拆迁改造阶段的城中村项目及其联动项目由于开 发规模大，开发周期长，除回迁房外的商品房上市面积巨大 ，在未 来三至五年内仍为珠海房地产市场提供巨大的供应量。 5、 未来一年，销售压力加剧 市建设局房地产科分析指出 ，销售压力增大的主要原因是2 0 0 3-2004年城中旧村改造项目推出的商品房将进入高峰期 , 据预测，今明两年每年推出的商品房都在1 0 0万平方米以上 ，再 加上新开工、复工的其它项目，市场有销售压力是显而易见。 6、 价格回升至较高位，但继续上升遇阻 近几年新推住宅的素质与过去相比亦有大幅提升。供求矛盾的 减轻和楼盘素质的全面提升使长期以来形成的住宅价格下滑局 面得到扭转。但随着 6月非城中村项目的逐步解禁，楼市价格 的持续上扬将受到较大压力。 小结： 1、 城中村改造项目进入提速与升级阶段 ，城中村政策解禁，供应 压力增加； 2、 港珠澳大桥兴建，城市西拓、工业西进等系好消息的出台 ，珠 海的房地产空间将因为城市地产的提升得到极大的延伸 ，从以 本地为主的狭小市场转变成为辐射本地、珠三角、内地和港 澳地区的综合性市场。 三、珠海市在建在售楼盘的总体特点 1、 价格竞争激烈。 由于城中村改造项目拥有政策优惠，成本大大降低，利润空间较 大。在改 建项目集中上市的情况下，各项目争相降价以获得更多竞争优 势。今年市 场平均价格比去年同期平均价格下降约 200元/ m占地一般在六万平方米以上，建筑规模基本在十万平米以上甚 至几十万近百万平方米。 小区内配套设施日趋完善。幼儿园、学校、市场、主题会所等已经属于必备配套设施 ，也是成熟社区的重要标志。 占地一般在六万平方米以上，建筑规模基本在十万平米以上甚 至几十万近百万平方米。 小区内配套设施日趋完善。 幼儿园、学校、市场、主题会所等已经属于必备配套设施 ，也 是成熟社区 的重要标志。 物业物面诰型考型，园林、景观丰富多彩。 结构式样繁多，户型多样，能够容纳更多的消费阶层。 不同的结构包括平层、跃式、三错层、复式等 ，户型从一房到 五房不等。 2、 住宅小区规模逐步扩大。