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房地产开发项目可 行性研究管理办法 概述 山东国华时代投资发展有限公司 项目管理制度汇编 编号:SDGH 5 — 01 第A版第0次修改 标题:房地广开发项目可行性研究管理办法 第1页共9页 编制 审核 批准 日期 日期 日期 修改记录 序号 条款号 修改内容 修改时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 山东国华时代投资发展有限公司 项目管理制度汇编 编号:SDGH 5—01 版本:A版第0次修改 标题:房地产开发项目可行性研究管理办法 贞码:第2页共9页 房地产开发项目可行性研究管理办法 为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化 ，减 少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。 1开发项目可行性研究的任务 可行性研究就是在工程项目投资决策前 ，对与项目有关的社会、经济 和技术等方面情况进行深入细致的研究 ；对拟定的各种可能建设方案或技 术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证 ；对项目的综合效益进行科 学的预测和评价。在此基础上 ，综合研究建设项目的技术先进性和适用 性、经济合理性以及建设的可能性和可行性 ，由此确定该项目是否应该投 资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。 2可行性研究的步骤 2.1筹备。可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想 ，组 建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。 2.2调查。主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明 和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等 ，以便确定项目的经济规 模和项目构成。资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通 运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查 ，为下一步规划方案设 计、技术经济分析提供准确的资料。 2.3方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的基础上 ，建立若干 可供选择的方案，进行重复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的 方法，评选出合理方案。 2.4财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最佳方案 ， 在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上 ，对方案进行详细的财务评 价和不确定性分析。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。由相 关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。 2.5编写报告书。经上述分析与评价 ，即可编写详细的可行性研究报 告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供 领导决策。 3可行性研究的内容 由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同 ，其可行性研究的内容也 不尽相同，各有侧重。主要应包括以下几方面 ： 3.1项目概况。主要包括： fl 3 M 山东国华时代投资发展有限公司 项目管理制度汇编 编号:SDGH 5—01 版本:A版第0次修改 标题:房地产开发项目可行性研究管理办法 贞码:第3页共9页 3.1.1项目名称； 3.1.2项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道 ，项目周围主 要建筑物等； 3.1.3项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现 状及发展潜力、项目建设的时机和白然环境等方面说明项目建设的必要 性和可行性； 3.1.4项目的性质及主要特点。 3.2开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.2.1 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单 位。 3.2.2人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数 ，需动 迁的人口数、户数等。 3.2.3调查开发项目用地范围内建筑物的种类 ，各种建筑物的数量及面 积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。 3.2.4各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力 管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。 3.2.5其它地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解 的内容，包括水井、人防工程、各种管线等 ；地上物包括各种树木、植物 等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。 3.2.6如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。 3.3市场分析和建设规模的确定 3.3.1市场供给现状分析及预测。 3.3.2市场需求现状分析及预测。 3.3.3市场交易的数量与价格。 3.3.4服务对象分析、制定租售计划。 3.3.5拟建项目建设规模的确定。 3.4规划设计方案选择 3.4.1市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设 施的布置、来源、去路、和走向 ，大型商业房开发项目重点要规划安排好 交通组织和共享空间等。 3.4.2项目构成及平面布置。 3.4.3建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程 的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建 筑面积等。附规划设计方案详图。 Ow 山东国华时代投资发展有限公司 项目管理制度汇编 编号:SD