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关于×市现阶段物业管理发展情况的调研报告 关于×市现阶段物业管 发展情况的调研报 物业管理作为新兴的朝阳产业，在我市已有十余年的发展历史，这十几年来，在各级政府 领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我市的物业管理总体水 平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业 。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，通过实地走访及召开 座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下 一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁 在调研中我听到最多的字眼就是收费难，似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题，即 使是在《物业管理条例》颁布实施一年多的今天，在人们的消费意识、物业管理观念逐步 加强的情况下，收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由 众多，物业管理企业服务不到位自不必说，而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠 纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了 。更有甚者，没有任何理由，就想 “搭车消费” ，用别人的钱享受自己的服务，于是效仿 他们做法的人越来越多，物业管理企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济 本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就 是服务质量下降，于是更多业主对物业管理企业的服务不满意，从而不交物业费，这就进 入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了，住房自然贬值，到头来受苦的其实不只是物业 管理企业，还有园区内的所有业主。所以要搞好沈阳的物业管理，必须从培养人们的交费 意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键，这一点必须让广大业主们清楚的认识到 二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范，作用发挥不 在《物业管理条例》中，业主大会制度被作为一项重要制度再次明确，业主大会是全体业 主的自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，作为产权人和物业使用人的业主是小 区真正的主人，管理好小区应该是全体业主的共同愿望，所以物业管理不是物业管理企业 一方的事，而是全体业主的事，业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利，发表 自己的观点，参与到小区管理中去。但在调研中发现，很多小区的业主没有意识到这一点 ，对小区物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有 召开过业主大会，没有组建业主委员会，，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和 物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。 有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为 不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成 员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，业主委员 会形同虚设，不能起到应有作用。另外，个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠 然，未按照《物业管理条例》要求发挥应有的组织、指导作用，使部分物业的日常管理工 作处于无序状态 三、物业管理企业人员整体素质有待提 这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不 端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理服务水平的提高 和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员 服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立 “ 业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业管理 企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾 四、服务标准不统一，有待规 物业管理服务作为一种商品，不仅具有一般商品的特性，还具有一定公众性的特性。业主 在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较，看看自己所享受到的服务在价值 、价格上是不是最优的，但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出 细致明确的规定，所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价，或者同价不同质 的现象，这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响，质优价廉的小区业主会认为物业 费交得值，他们得到了应有的服务，而那些质优价不廉，甚至是质不优价不廉的小区业主 就会认为他们应该得到更多服务，或者减少物业费的支出，从而不愿交物业费 五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经 开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现，业主未得到 承诺利益，园区内配套