加息对房地产市场的影响.pdfVIP

加息对房地产市场的影响 　　摘要 无论是从房价还是从房地产主要开发指标开看，我国房地产市场均显示出过热 的迹象。2007 年，央行连续六次加息，这必然对房地产市场产生不容忽视的 影响 ，本文 针对房地产过热的现状及危害， 分析 了加息对房地产市场的影响并得出相应结论。 　　关键词 加息；房地产市场；影响 　　 一、引言 　　2007 年 12 月 21 日起， 金融 机构人民币存贷款基准利率进行调整，一年期存款基准 利率由现行 3.87%提高到 4.14% ，上调0.27 个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 7.29%提高到 7.47% ，上调0.18 个百分点，这是 2007 年央行的第六次加息。与此同时，今 年以来央行还通过提高二套房房贷首付，6 次发行定向票据、发行特别国债等措施收紧银 行信贷，缓解流动性压力。可以说，房地产过热是央行持续加息的重要理由之一。房地产 过热的直接表现就是不断上涨的房价，这已经不仅是上海，北京等大城市存在的 问题 ， 更是全国大中城市普遍存在的问题。从房地产主要开发指标来看，我国房地产市场也显示 出过热的迹象，除 2004 年的土地开发面积出现了负增长，国内贷款增幅不大之外，2002- 2006 年房地产完成投资额、土地开发面积、国内贷款均较上年有大幅增加。我国的 经济 处于上升阶段，房价上升也属于正常现象。但是对于我国的人均收入，房价近年的上升已 经超过正常范围，形成过热。从多个指标都可以判定我国房地产泡沫的存在，尤其是我国 高悬的房价收入比以及空置率问题。造成我国房地产过热的因素很多，长期以来我国将房 地产作为支柱产业，这本身就起到了政策上的促进作用。早期众多的刺激政策由于时滞效 应对现在的调控造成阻碍。金融业将房地产贷款视为优质资产，大力放贷，在资金上促进 了这一行业的兴起。预期因素在房地产泡沫中起到了推波助澜的作用，外国热钱因强烈的 人民币升值预期而流入房地产又加速了房地产的过热。房地产过热对我国经济的危害是巨 大的，不仅降低了人民生活质量，而且影响到经济结构，阻碍实业经济 发展 。如果资金 链条断裂，则会诱发金融危机，进而引起严重的 社会 危机。 　　二、加息对房地产市场的影响 　　1 ．加息对房地产供给市场的影响。央行的此次加息，提高了贷款利率，一年期贷款 基准利率上调 0.18 个百分点，由现行的 7.29% 提高到 7.47% 。央行加息，必定会使房地 产 企业 的贷款也就是其资金成本相应上升，但主要还是为了削减放贷冲动。在抑制商业 银行的放贷冲动的同时，不过多的增加房地产企业的利息负担，对经济不致造成高强度的 “降温” 。 　　（1）对房地产开发企业的影响。此次加息，对于多数房地产开发企业来说，短期内 影响不是很大。对于那些资金比较紧张、现金流不是很顺畅的房地产开发企业来说，可能 会有比较大的影响，比如资金的有效供给和周转，资金链的畅通等。但从长期来看，房地 产企业利息支出变大，使得其融资成本增加，但财务费用存在转嫁的可能，从而进一步提 高房价。 目前 A 股上市房地产企业贷款规模为总资产的 20～25％左右，按照信贷规模 800 亿左右来 计算 ，贷款利息上调将会使这些公司每年利息支出增加1.44 亿左右。房价 的持续上涨早已抵消了略微的加息对此带来的成本。因此，对上市公司实际的业绩影响完 全可以忽略不计。 　　（2）对二手房市场的影响。央行连续加息使投资型购房者的月供压力会进一步增加 ，对投资住房靠出租获取收益的人来讲，收益本身没有明显的增加，还有可能下降，而他 的投资成本如贷款的利息等都在增加，净收益趋向减少，因此，这部分业主将有可能选择 出售房屋，从而有利于促进二手商品房房源的供给。由此可见，对于房地产供给市场来说 ，加息会增加房地产企业的融资成本，而融资成本的增加，又会进一步影响房价。短期来 说，对于资金实力雄厚的房地产企业来说，加息带来的影响不是很明显。从长远来看，一 方面加息引起银行信贷口的紧缩，会从资金供给方面淘汰一些规模不大、势力不够雄厚的 房地产企业，进一步规范了房地产市场；另一方面，加息引起的房价持续上涨而带来房地 产企业利润的增加，会弥补因加息带来的融资成本的增加。加息不会减少房地产市场的供 给。 　　2 ．加息对房地产需求市场的影响 　　（1）对于已贷款购房者的影响。加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前 还贷或部分提前还贷。有业内专家计算过，以总额 50 万，期限 20 年的住房按揭贷款为例 ，按等额本金的还贷方式，加息前后每月还款额分别为3828.62 元、3909.58 元，加息后 每月需多支付 80.96 元的放贷