法律知识防范评析个人住房按揭中银行风险的.docx

法律知识防范评析个人住房按 揭中银行风险的 省人民政府水行政主管部门建立水土 保持监测网络，对全省水土流失动态进行监测、预报， 省人民政府定期将监测、预报情况予以公告。县级以上人民政府水行政主管部门及其所属的水土 保持监督管理机构，应当建立执法 评析个人住房按揭中银行风险的防范 评析个人住房按揭中银行风险的防范 作者 秦凤伟 伴随着住房分配制度货币化改革步伐的加快，商业银 行个人住房按揭业务迅速从东部沿海地区发展起来，并呈 现出向内地扩展的趋势。然而，个人住房按揭作为一个新 生的事物在发展进程中因缺乏规范和法制理论的指导而存 在诸多问题。这些问题都会反映到法律上形成一定的法律 问题，故而个人住房按揭市场急待规范化、法制化。 按揭市场的实践向广大的法律工作者提出了迫切的理 论需求，要求他们就个人住房按揭业务中的诸多问题进行 系统的科学的法律研究并建立相应的法律保障体系，从而 为按揭市场保驾护航。与此同时为规范和保障个人住房按 揭市场的健康发展，有必要对个人住房按揭市场发展过程 中所暴露出来的各种法律问题进行研究。本文即在此背景 下对个人住房按揭业务中的银行风险及防范等问题略陈管 见，以期对我国个人住房按揭市场的健康发展有所助益。 一、个人住房按揭的内涵及法律特征 个人住房按揭是由银行、房地产开发公司（开发商）和购 房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。作为一 种崭新的融资方式（仅就中国而言） ，即为贷款买房子，它 是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部 分由银行提供贷款。个人住房按揭涉及银行、开发商、购 房人三方，它在开发商、银行、购方人三者利益上找到了 一个最佳结合点，既能帮助开发商尤其是中小开发商渡过 难以筹集大量资金以应付高昂地价和建设费用的困境，又 能帮助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的困难， 进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。 因此，自个人住房按揭产生之日起 ，就大受三方欢迎并不 断发展完善。其具体做法为：开发商为尽快取得售楼价款， 向房地产市场推出楼花（期房）或现房，购房人向开发商 订购期房或现房，交付一定比例的首期购房款（一般不超 过购房总价款的 30%），之后向与开发商订有协议的银行申 请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后 将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付 息，银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。 个人住房按揭贷款是抵押贷款的一种特殊形式，也是银行 贷款业务的重要组成部分。有人认为按揭贷款有所购房屋 作抵押，又有开发商提供保证，可谓“双保险”，贷款风 险系数趋于零。然而随着个人住方按揭贷款的迅速发展， 这种观点显得愈来愈片面。事实上，银行在按揭业务中同 样存在风险，实践中也出现了大量的按揭纠纷，银行信贷 权益遭受到了极大的侵害。因此探讨和建立一套行之有效 的个人住房按揭中银行风险的防范机制显得十分迫切和必 要。 那么，在按揭业务中银行风险来源于那些因素？有那些表 现形式？要深刻、准确认识这些问题首先必须从法律角度 分析个人住房按揭的法律特征，这是分析银行风险、建立 防范机制的前提。 根据前述定义，个人住房按揭最显著的法律特征是：它涉 及二个合同、三方当事人。具体分析如下： 其一，二个合同是指购房合同和个人住房按揭贷款合同。 前者是后者的前提，没有购房合同则必然没有按揭贷款合 同；按揭贷款合同则是购房合同的补充，没有按揭贷款合 同，购房合同就成为履行不能的合同。因此二个合同密不 可分，互相作用，相互依存，任何一个合同的违约行为均 可能导致另一个合同的履行成为不可能或者不必要，这是 个人住房按揭区别于其他民事经济法律关系的一个突出特 征。 其二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。 （一）开发 商和购房人之间是房屋买卖关系，双方的权利义务关系具 体体现在购房合同中；（二）银行与购房人的关系则包含两 层含义：第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债 权人；第二层是抵押关系，购房人是抵押人，银行是抵押 权人。（三）开发商与银行的关系。目前理论界与实务界存 在两种相异的观点：第一种观点认为是连带保证法律关系， 开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借 贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定 归还银行贷款银行可向开发商进行追偿。第二种观点认为 是回购权利义务关系，是购房人与银行之间的房屋抵押法 律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种 民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约时，银 行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房 产，并将回购房款优先偿还银行贷款本息，对此购房人作 为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。这实际上是抵 押权人与卖方、抵押人就处分抵押物达成协议而产生的一 种抵押物处分权利义务关系