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房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商 “卖方信贷” 日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出 “开发商贴息委托贷款” 业务。所谓 “开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购 买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种 “卖方信贷 ” 。 “开发商贴息委托贷款” ，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政 策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则 是资金、住房 “双双”得利，因此，该项 金融 创新不失为一个很好的房地产融资创新模 式。 产生背景 截至 2003 年 4 月，全国房地产贷款余额达到 18357 亿元，占商业银 行各项贷款余额的 17.6％。6 月 13 日, 中国 人民银行发布了目的在于调整商业银行贷款 投向的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。央行 121 号《通知》体现房地产 信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制 。 通知要求，房地产开发 企业 申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低 于开发项目总投资的 30% ；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所 收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过2 年；规范建筑施工企业流动资金贷款 用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只 能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买 第一套自住住房的，首付款比例仍执行 20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的 ，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的 抵借比不得超过 60% ，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。 　　毫无疑问，新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范 发展 ，避免一些资金 实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。但同时房地 产企业要生存与发展，企业必须拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥 社会 多 元化的融资功能。因此，房地产开发企业需要进行融资创新。 房地产业是资金密集 型产业，高投入、高风险、高产出，房地产企业是否获得足够的资金支持，尽快建立健全 多渠道的房地产融资体系，已成为企业发展的瓶颈。 事实上，在去年央行给商业银 行的房贷戴上 “紧箍咒”的时候，信托公司和房产商之间就开始了亲密接触。到 2002 年 底，房地产信托计划共计融资１０．３亿元。今年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资 的集合资金信托，房地产信托已募资金２０多亿元，为去年的一倍，其数量在所有信托产 品中占了三分之一以上。 　　由于 目前 房地产开发的资金需求量很大，一些房地产企业也根据各自的资源优势， 也纷纷涉足阶段性股权投资和房地产基金业务。投资基金管理公司与海内外基金公司合作 ，创设专事于土地开发的信托基金和住宅产业投资基金。上市公司也在尝试建立房地产投 资基金和阶段性股权投资业务。 　 房地产金融新业务的涌现给资金短缺的开发企业提 供了更多的融资机会，但由于目前《基金法》尚未出台，多数基金公司是依据《公司法》 采用投资公司的模式运作的，而不是以基金形式运作的，然而《公司法》无法规范产业投 资基金的相关 问题 。境外投资在用外债形式和合资形式运作中，往往遇到外债管制、资 金出境困难的问题。还有一些不规范的做法，都给这种融资方式带来了很大风险。 贴息 委托贷款 在上述背景下开发商 “卖方信贷”出笼。所谓 “开发商贴息委托贷款”是 指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发 商补贴一定期限的利息，其实质是一种 “卖方信贷” 。开发商出资 2 亿，通过商业银行 ，以 “贴息委托贷款”的方式提供给苹果社区购房者，目的在于以弥补 “121”文件出台 “封顶按揭”造成的消费断裂，规避金融机构风险。 　　贴息 “委托贷款” ，对金融市场和房地产市场都具有重大意义。开发商出资贴息贷款 给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险的承 担者由银行变成了开发商。同时，开发商这样的行为发出了变间接融资为直接融资的市场 信号，对加快金融投资工具的多元化和多样性作出了一种尝试。 　　怎样规避金融机构的风险，怎样变间接融资