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房地产企业会计核算特点分析 　［摘要］不同于其他行业的生产经营行为，房地产项目开发周期相对较长，一个开发项 目从最初获取土地使用权到最终确认企业收入，这个过程短则一两年，长则四五年，其内 部会计核算不同于其他行业的企业型核算。房地产行业内部会计核算在开发成本、收入、 应缴税款和利息支出等方面的核算都存在一定的特殊性，本文将从这 4 个方面对房地产企 业会计核算的特点进行分析。 　　［关键词］ 房地产企业；会计核算；特殊性；特点 　 　　 作为特殊的经济密集型行业，房地产行业所开发及生产的商品具有一定的特殊性 这使得房地产行业在整个经营过程中有很多不同于其他生产经营性企业的地方。房地产企 业的开发经营行为具有一定的计划性，经营业务的内容以及业务所涉及的往来方面比较广 泛，商品开发建设的时间较长，整个开发经营过程的风险较大，这些经营特性决定了房地 产企业内部会计核算工作也不同于其他行业，房地产行业的会计核算在开发成本、收入、 应缴税款和利息支出方面都具有相对的特殊性。 　　一、对开发成本的核算 　　房地产企业在成本核算方面的特殊性主要表现为核算对象的复杂性及核算的重复性。 就核算对象的复杂性来讲，房地产企业每一项工程的资金投入很大，成本所涉及的内容也 相对复杂，土地使用权的出让金，土地征用费，拆迁安置的补偿费，工程项目设计、规划 及可行性研究的费用 “三通一平”等土地开发的费用，工程项目建设总成本费用，基础 设施费，配套公共设施费，项目开发过程中的税费以及各种不可预见性的费用等各种支出 费用都在房地产企业开发成本的范畴之内，不难看出，房地产企业开发成本的核算对象具 有一定的复杂性。 　　而核算的重复性，主要是指房地产企业在项目开发经营中要对开发成本进行两次核算 ：首先，房地产企业高风险性的投资特点决定了其每一个项目工程投资决策都必须具备一 定的科学性和可行性，因而在项目的投资规划阶段，相关财会人员需要对项目的成本进行 初步的核算及估计；而在项目真正投入实施的过程中，相关财会人员则需要随着项目工程 的推进对开发成本进行及时的核算，这一次的成本核算行为不再是大致的估算，必须秉承 真实、客观的原则，对具体的成本情况进行最准确的核算。 　　在投资项目完成之后，会计人员需要按照房地产企业特殊的会计核算流程进行成本核 算，对项目开发的整个过程中所发生的所有直接开发费用和间接开发费用进行全面归集 并记入相对应的账户明细中；将已经完成的开发项目的实际成本进行详细、全面的计算和 结转；依照已经开发完成的项目的实际功能及去向，将开发项目实际的成本结转到相对应 的账户当中，完成开发成本的核算工作。 　　二、对收入的核算 　　房地产企业的主要收入包括土地转让收入、房屋销售收入、配套设施的销售收入、出 租商品的租金收入等各种收入，以房屋的销售收入为主。但是房屋销售收入的确认存在一 定的特殊性。由于房地产企业开发生产的商品具有高风险性和高价值性的特点，所以其销 售行为通常采用预售的形式来进行。当然，其商品的预售首先要获得房屋的销售许可证及 预售许可证，然后通过签订相应的预售合同和预收房款的形式进行提前销售，等到投资项 目竣工验收合格之后，依照房屋的具体建筑面积再与客户签订一份正式的销售合同，并收 取相应的房款，通过规范化的程序办理房屋的产权过户手续，完成房屋的销售。所以，房 地产企业的收入确认相对于普通的生产型企业是具有一定特殊性的。 　　这种在收入确认上的特殊性也直接影响到企业内部会计人员的成本核算行为，预收房 款及签订正式销售合同时收取的房款究竟应当计入企业的哪一期收入当中成为会计人员成 本核算工作中的难点。尽管我国的会计制度对企业的商品销售收入进行了相关的界定，将 风险和报酬的转移作为标准进行收入的确认，但是不同的房地产企业对风险和报酬的转移 的把握还是存在一定的差异的，在遵循收入确认原则的基础上，不同的企业在具体操作过 程中还是无法形成统一的标准。相应的，会计的成本核算行为也具有一定的企业性质，依 据企业对风险和报酬转移的把握而定。 　　三、对应缴税款的核算 　　前已述及，我国房地产企业的销售行为采用预售的方式进行，预售合同的签订与预收 房款行为同时发生。而依照我国税法的规定，纳税人在转让或者销售不动产时，凡采用预 收款方式进行的，纳税人收到预付款的同时其纳税义务随即产生，所以房地产企业应当依 照预收款的数额进行税金的计算与缴纳，但是不依照这部分预收款进行税金的计提，只是 在应交的账户借方中对已缴纳的税款进行反映。 　　一般情况下，房地产企业是在年末的时候才会把那部分满足收入确认条件的预收房款