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房地产企业收益模式选择实例研究 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979);内容 摘要 :伴随着我国房地产 市场 的快速发展 , 房地产企业 必将面临收益模式的选择问题 。本文首先对物业销售收益模式、物业租赁收 益模式、混合型收益模式的概念和特点进行了比较。其次,通过香港新鸿基地产公司案例 分析 ,论证了香港房地产市场进入成熟期和调整期后,混合型收益模式在提高企业经营灵 活性和增强企业收益稳定性等方面的优势。本文认为混合型收益模式从长远而言是寻求可 持续发展企业的最佳选择。 中国论文联盟www.LWLM.com 编辑。关键词:收益模式 物业销 售 物业租赁 香港 不同收益模式的概念与特点 从世界范围内看 ,以物业开发和 投资 为 主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式 :其一是物业销售收益模式;其二是物业租 赁收益模式;其三是混合型收益模式。 收益模式的概念界定 所谓 “物业销售收益模式” 是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场 营销 等环节 ,最终以销售方 式获取房地产投资收益;所谓 “物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直 接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节 ,最终以租赁方式获取 房地产投资收益;所谓 “混合型收益模式”是前两种收益模式的结合 ,是一种物业销售和物 业租赁并举的收益模式。 由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业 类型 ,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中 ,为了获取良好的经营绩效和长远的发 展机会所选择的收益模式。 收益模式的比较分析 不同收益模式对房地产企业的经营绩效 有不同的影响 ,表 1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。 所有 权 物业销售收益模式在销售完成后 ,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没 有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反 ,物业租赁收益模 式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。 资金周转速 度 在物业销售收益模式下 ,物业价值一次性实现 ,因此可以立即将投资收益投入到扩大再 生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下 ,物业价值在 长期内实现,资金周转速度相对较慢。 收益稳定性 在物业销售收益模式下 ,现金流入在物 业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物 业租赁收益模式可以通过租赁 合同 获得中长期的稳定收益。 流动性风险 在物业销售收 益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的 物理 形 态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反 ,在物业租赁收益模 式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进 一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中 ,企业可以通过资本市场套现 ,物业租赁 收益模式的流动性风险更小。 市场风险 在物业销售收益模式下 ,房地产企业面临的主要 是一级市场中的价格风险 ;在物业租赁收益模式下 ,房地产企业面临的主要是三级市场中的 租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素 ,房地产市场价格的波动性要远 远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。 品牌效应 在物业租赁收益模式 下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如 ,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了 “中环地王”的美誉,而太 古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言 ,物业租赁 收益模式更具优势。 分析表明 ,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产 企业的可持续发展。然而 ,纵观香港过去几十年房地产企业的发展 历史 ,笔者认为随着 房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式 的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例 为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。 新鸿基地产公司案例分析 1963 年 ,郭得胜、 李兆基和冯景禧三人分别投资 100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年 8 月 23 日,新 鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称 “新地”) 。 “新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需 要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从 1992年以来 ,“新地”一直高居香港股票市场 “ 市值十大地产公司”的榜首,堪称香