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房地产市场正处于变盘前夜 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979); 由于房地产在我国国民经济中 的特殊地位以及 牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，又面临近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的 双重影响，下一步房地产价格是涨是跌？到底谁能有效影响甚至决定房地产走势？房地产 未来发展格局将如何演变？无论是消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相 关从业主体，对这些问题都可谓是关心备至，纷纷从不同角度提出自己的看法，一时间房 地产成了人们茶余饭后讨论的最热门话题。笔者以为，政府的宏观调控政策也好，刺激托 市政策也罢，对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产 市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场 规律运行。在目前市场成交量下降、买卖双方等待观望的僵持局面中，消费者将会占据主 动，房地产市场的调整在所难免。中国论文联盟 WWW.LWLM.COM 整理。房地产市场即将变 盘 今年年初以来由国务院关于稳定住房价格的两个 “八条”及七部委《关于做好稳 定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需 求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。其实自今年一季度以来，房 地产投资增幅就逐月回落，1～6 月份全国房地产投资增长 23.5% ，其中商品住宅投资增长 21.3% ，房地产开发投资比一季度增幅回落3.2 个百分点，低于同期城镇固定资产投资增 幅 1个百分点。房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整迹象最为明显，投资规 模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温。房地 产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓。截至 5 月末，我国银行业房地产 贷款余额 2.81 万亿元，增幅回落 33.38 个百分点，其中住房开发贷款余额 4595.8 亿元， 增幅回落 69.24 个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，而缺少了银行资 金的 “输血”功能，房地产业发展前景堪忧！ 再从销售市场看，出于对目前房地产 市场泡沫的担心，国家对房地产实行了种种紧缩政策，上海、杭州等房地产热点地区市场 明显降温，七部委联手遏制房价措施出台之后，市场交易量大幅下降，等待观望和持币待 购正在成为房地产市场的主旋律，开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间 游移不定，房地产市场出现滞涨局面。1～6 月份全国商品住宅销售面积增幅，5 年来首次 低于竣工面积增幅，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略 大于需求，上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的 0.85:1 转变为 1～6 月份的 1.12:1 。商品住宅成交总量下降，尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大。1～6 月份全国 40 个大中城市，有 19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑 制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全 国房地产市场产生降温影响，在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下，一些投机、投资 性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。这将对房产租赁市场 构成租金下滑压力，投资性购房需求将会因此受到抑制。种种迹象表明，房地产市场在经 过买卖双方一段时间的僵持后，已经到了即将变盘的前夜。政策调控房地产市场 目 前有学者提出一个观点在房地产界非常流行，认为目前房地产市场的各参与主体均不希望 房价下跌：80%的居民家庭已经拥有了自己的住房，当然不希望自己最大的不动产缩水； 由于房地产业产业链条长，对其他产业的拉动作用强，土地出让收入对财政的贡献度日益 提高，房地产业的发展对地区经济起着举足轻重的作用，地方政府对房地产的积极性异乎 寻常的高；银行担心房价下跌会产生数量巨大的不良贷款甚至引发金融风险，何况目前个 人住房贷款还是银行的 “优质资产” ；税务部门也希望房地产能快速发展，营业税、契税 、增值税、所得税也水涨船高；媒体、工程设计、建筑公司、房地产中介等相关从业机构 都期望能从飞速发展的房地产业中分一杯羹；而作为房地产业各种利益交织点的开发商对 房地产的态度更是毋用多言。粗一看，论据还很充分，房地产价格的确没有下跌的理由。 那事实究竟是否这样？笔者认为，房地产作为一种商品，就会遵循市场固有的供求规律， 而作为投资品，同样逃脱不了价值规律的制约，其价格在某一特定时间内也许会偏离价值