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房地产调控应加大力度完善政策 　　[摘要]2005年的 “房产新政”对抑制我国房地产市场过热起到了一定的作用，但房地 产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。房地产市场的稳定事关和谐 社会 的协 调 发展 ，对其调控不应放松，仍应以中央政府为主导。调控政策需进一步完善，行政调 控手段应逐步退出，而以包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等在内的宏观 经济 政 策为主。 　　[关键词]房地产市场调控宏观经济政策 　　一、2005 年 “房产新政”的特点及效果 　　2005 年是 中国 的 “房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特 点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令发 布的密集程度也前所未有。2005 年 3 月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价 格的通知》。4 月 27 日，国务院第88 次常务会议 研究 了进一步调控的指导思想、总体 思路和基本原则。5 月 11 日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》 ，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观 政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策 、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的 行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长邱晓华的说法就是 “对一些地方不依 法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅 2005 年 3 月下发 的《通知》中明确规定 “对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起 大落， 影响 经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任” 。 　　在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从 2005 年第三 季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的 涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005 年第三季度，全国 70 个 大中城市房屋销售价格比去年同季上涨 6.1% ，涨幅比去年同期回落3.8 个百分点，比第二 季度回落 1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长 21% ，增幅比去年 同期回落约 7 个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约 4 个百分点。遏 投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投 资者和投机者开始降价出售商品房。 　　二、对房地产市场要加大调控力度 　　从 2005 年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范 围内没有进一步出台调控政策。进入 2005 年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商 及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风 了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地 产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经 济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。 　　1 ．房地产市场 问题 关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005 年调 控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005 年前 9 个月中国固定资产投资中的房地产 开发部分继续增长，同比增长 22% ，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右①。 在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在 2005 年 6 月以后继续出现不同程度的上涨，有些 “按下葫芦浮起瓢”的味道。 　　进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡 沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方， 也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济 的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、 交通 运输的短 缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量 资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加 大了 金融 风险的集聚。 　　2 ．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006 年是 “十一五”规 划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。 　　由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消 费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产 市场的地方性逐步减弱，很可能成为