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房地产业发展研究 BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979); 　　摘 要 :房地产不仅仅是房屋,也不仅仅是房屋所占土地的拥有权和使用权 ,还包括了附 带的各种权益。而这些权益和位置的独特才是人们所真正关心和追逐的,在国内则体现在 户籍、儿童入学资格、各种保险等方面;首次提出了用数学的方法将房地产看成是房产与 地产之和的观点,从根本上论述了房地产业所面临的风险 ,并提出几项解决问题的建议和方 法。 　　关键词 :房地产市场;房产;地产;民生;数学 　　1 房屋和房地产 中国论文联盟www.LWLM.com 编辑。 　　人们谈论房地产市场的时候 ,主要关心的是房价,并将房地产概念的模糊成了房屋或房 子。 “房地产”在 英文 中是 “Real Estate”,两者都是指土地、建筑物及固着在土地、 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 ,并由于其独特位置的固定性和不可移动性, 又被称为不动产。 　　房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权 ,还包括了附带的各种权 益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的,在国内体现为户籍、儿童入 学资格、各种保险等等方面 ;从某种意义上说 ,买房不是用来解决安身问题而是用来解决一 系列权利和资质问题。由此可见,笼统地讨论房屋价格是不合理的 :如果去除这些附加价值 ,单就房屋本身而言 ,上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同,都是满足人们 的居住需求罢了。所以在探讨价格时,必须考虑附属的价值。 　　2 房地产的本质及市场主导 　　房价的构成要素最近成了关注的焦点 ,一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管 理费用、土地成本、各类税费、 企业 利润等五部分内容 ;如果详细算来,可能有一百多项 具体的构成元素。 　　当我们将 “房地产”拆分开来看 ,用数学的方法解析 “房地产”时,房价的真正主导就 跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下,不同区域的房屋建筑成本差距不大,那么房 价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益 ;这部分价格则完全由地方政府操 控 ,可见房价表面上看是由市场主导,但其本质是地方政府主导 ,不管是规模还是价格。 　　2.1 基建拉动市场和价格 　　近年来 ,多数地方政府改善基础设施、市民居住环境和 经济 发展 采用的都是同一 个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、 交通 等领域的高速发展 ,然后由基础设施建设促进土地升值 ,由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建 设。合肥市近 5 年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示 ,合肥市 GDP 自2004 年开始三级跳 ,当年合肥市 GDP 增长了 16.2% 。其后两年中,合肥市 GDP 的增速一年比一年高,到 2006 年底增速达到了史无前例的 17.5%,全市 GDP 高达 1073.86 亿元,提前四年实现了千亿目标。换言之 ,从 2004 年开始合肥仅用三年时间就实现 了 GDP 翻番。而正是在 2004 年 ,合肥市政府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。 　　2.2 地方政策 　　自从国际 金融 危机及房地产市场陷入低迷以来,国家出台了一系列政策和方针来激 活房地产市场 ,主要目的在于稳定房市,促进经济健康稳定发展。各地方政府也纷纷出台了 住房贷款降低首付百分比 ,降低各种税费乃至发放财政补贴的做法,但市场反应较为平淡。 　　从统计数据来看 ,住房的刚性需求确实存在 ,但却因房价虚高不下形成不了市场交易 ; 主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心 理学 告诉 我们 ,房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时,市场不可能保持繁荣的发展,即使 地方官员再出来喊 “买房就是爱国”也无济于事。 转贴于中国论文联盟 http://www.lwlm.co BAIDU_CLB_singleFillSlot(10979); 　　3 房价背后的风险 　　近些年 中国 经济 的快速 发展 ,房地产投资做出了举足轻重的贡献,地方政府受到 GDP 增长政绩和地方财政 “小金库”的驱动,对房地产采取过度开发 ,导致部分地区的经济 增长对房地产业形成了严重的依赖性。在部分地方政府与开发商相互之间形成一条牢固的 利益纽带 ,促使各级地方政府与房地产开发商彼此 “合谋”推升地价,直接或间接地导致当 地房地产市场的供给成本虚高不下。 中国论文联盟www.LWLM.com 编辑。 　　目前国内一、二线城市房价收入比 ,距 2003 年-2005年的平均水平 ,还