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房地产调控政策的框架性分析 　　内容摘要：在房地产市场，中央政府和各地方政府曾相继出台了一些振兴市场的政策 和措施，各方对其影响和产生的效果观点不一。本文结合房地产市场宏观调控目标的框架 性分析，对这些政策出台的目标及对房地产市场的影响进行了诠释，以助于厘清认识，把 握房地产调控的方向和趋势。 　　关键词：房地产 宏观调控 救市政策 框架性分析 目标 影响 　　房地产市场宏观调控目标 　　（一）解决住房市场失灵与房地产市场宏观调控 　　市场只是资源分配的一种方式，在住房市场领域也存在着市场失效现象。这是因为住 房具有居住、庇护、家庭生活、社会交往等诸多使用价值，且具有一定福利性，而这些使 用价值无法在市场上通过价格的形式实现，因此导致了市场在住房分配领域的失灵现象。 　　住房领域的市场失灵主要表现在低收入者居住用房的供给上，主要表现为：低收入者 较难获得商业银行的信贷；出于商业利益考虑，住宅开发商不会主动提供面向低收入者的 住宅。基于此，世界各国都介入房地产市场，通过兴建公共住宅、税费的调节、介入住房 金融 市场等手段，对其进行干预和调控以实现分配的合理性和公平性。 　　对于普通消费者而言，住房政策的主要作用是如何对住宅市场进行合理引导和适度监 管，使 “居者有其屋”获得负担得起的住房；对于低收入者而言，住房政策主要作用是通 过合理的设计，发挥市场配置与福利支撑的双重效用，保障其正常的住房消费需求。 　　目前构成我国住房政策的基本框架是：面向高收入和较高收入居民的普通商品房建设 和配套政策；面向低收入居民的 经济 适用房政策；面向最低收入居民的廉租住房政策； 以及与住房相关配套的其他领域，如土地政策、金融政策、税收政策等。 　　2008 年 10 月国务院常务会议将促进房地产业 发展 的措施与其它诸多解决民生相关 问题的措施一起提出来，保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向明显，由此可见 国务院常务会议的着眼点仍然是保证和改善民生，国家将重点关注需求不足的问题，这一 系列措施的出台既是为了支持居民购房，保证民生，也是通过刺激房地产市场的发展来解 决需求不足的问题。 　　（二）防范金融风险与房地产宏观调控 　　房地产实体经济及其衍生的房地产金融等虚拟经济对金融体系有巨大的影响。房地产 贷款是银行贷款最重要的组成部分，在大多数发达国家，该比例可达三分之一，有的国家 甚至高达 50% 。在房地产贷款普遍采用抵押形式的情况下，增加了信用风险的复杂性。在 住宅市场中，抵押贷款虽取得优先偿还权，然而，银行采用低的抵借比并不一定能覆盖损 失。当房价猛烈下跌时，即使该比例最初被认为非常保守，最终可能变得并不足够，尤其 是当高的抵借比与评估日的期望交易价格相联系时。 　　20 世纪 70 年代以来，随着 工业 化和新兴市场经济国家金融自由化和放松管制，新 的金融机构不断出现，并提供低利率的贷款来与现有贷款机构竞争。随着贷款人竞争加剧 和房地产业可融资量增大，房地产业潜在投资者数量增大，房价攀升至合理价位以上。当 市场存在过度担保和无效监管等风险时，这种扭曲效应更为明显。在发达国家，如美国， 住房金融体系发达，且一直视住房贷款为优质业务，忽视了其风险，并受到覆盖贷款损失 担保的激励，贷款人加大住房贷款业务比例，并不断投资高回报、高风险的项目，承担了 过度风险和接受价值高估的抵押房产，一旦资产价格波动过大，必将引发金融危机。此次 由美国次贷危机引发的全球金融危机充分说明了这一点。 　　房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行 信贷资产质量恶化和盈利能力降低；而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债 恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力 ，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产 商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供 应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济 危机或者经济衰退。 　　正因为房价剧烈波动对银行等金融体系的冲击及风险性，有必要在房价虚高的时候进 行调控，使高起的房价 “软着陆” ，以避免其剧烈下跌对金融体系的冲击，防范金融风险 。 　　（三）促进经济发展与房地产宏观调控 　　与虚拟的股票市场不同，房地产市场是实体经济，房地产业与 50 多个行业相关，在 国民经济中的作用举足轻重。20 世纪 80 年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超 过同期 GDP 增长速度，房地产业增加值占 GDP 的比重不断提高，目前早已经超过 5%