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房地产投资全过程风险识别 摘要 :随着我国加入 WTO,市场 经济 体制进一步完善和规范 ,产业结构不断升级,房地产业 作为国民经济基础性､先导性产业之一的地位日益巩固 ,成为当今主要的投资热点｡用先进 的､ 科学 的､完善的 理论 作为房地产 企业 可持续 发展 的行动指南,对整个房地产 全过程的风险进行识别 ,有利于促进房地产业的健康发展｡ 　　关键词 :房地产;投资 ;风险识别 　 　　房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售､资金回收或报废为 止的整个过程｡这是一个动态的过程 ,一般可分为投资决策､项目实施和房地产经营管理等 阶段｡不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败 ,投 资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范｡ 　　一、投资决策阶段的风险 　　在房地产开发过程中 ,投资决策阶段最为关键 ,拥有最大的不确定性与机动性｡房地产 投资一旦展开进行 ,很难从项目建设中撤出 ,否则会付出高昂代价｡房地产投资决策阶段风 险主要源于政策和经济方面｡ 　　1.政策风险 　　国家政策对产业发展的 影响 是全局的 ,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带 来各种形式的经济损失｡尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产 市场的影响尤为重要｡ 　　(1)产业政策风险 　　国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化 ,决定着房地产业的兴衰｡国家强调 大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业､楼宇市场的繁荣｡政府通过产业结构调 整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品 市场的活力,给房地产开发企业带来损失｡ 　　(2) 金融 政策风险 　　房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行 ,国家金融政策的调整对房地产业发展有着 不可替代的影响｡2003 年 6 月央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对 房地产开发资金贷款､土地储备贷款､建筑施工企业流动资金贷款､个人住房贷款等八大 方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛 ,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业 面临着一定的风险｡ 　　(3)土地政策风险 　　房地产开发建设以土地为载 ,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响｡土地产 权制度的变更､不同的土地取得方式､土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带 来房地产投资风险｡ 　　(4)税收政策风险 　　税收政策的变化对房地产投资影响重大｡税收政策和土地调控政策是市场经济条件下 政府调节房地产市场的两个有力工具｡房地产投资中 ,各种税费名目繁多 ,占开发成本相当 大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险｡ 　　(5)城市规划风险 　　城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性､容积率､建筑覆盖率､建筑限高等 , 更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整､ 交通 的变化等来对房地产业带来影 响｡因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目 开发成败的核心因素｡ 　　2.经济风险 　　经济风险包括市场供求风险和通货风险｡市场供求风险是最直接的风险｡市场供应量､ 市场购买力､市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不 确定性 ,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险｡相反,市场供需不平 衡会导致大量商品房空置滞销 ,使投资者承受资金积压的风险｡另外 ,房地产投资周期较长, 其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨 胀风险｡膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损 失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求｡ 　　3.区域 社会 环境风险 　　由于社会经济发展的不均衡性 ,各个国家､不同地区的社会环境各异 ,这使得不同地域 的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具 有比较明显的地域性｡ 　　4.开发时机风险 　　从房地产周期理论可知 ,项目开发时机也存在着一定的风险｡由于房地产开发周期长, 易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素｡所以说,风险与 开发时机的选择密切相关｡ 　　二、项目实施阶段的风险 　　房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程 ,它包括从获取土地､筹 措资金到设计施工等过程｡此阶段将面临具体的风险因素｡ 　　一方面 ,在土地获取阶段 ,房地产开发 企业 通过协议､招标和拍卖意投等方式来获得 所需要的土地 ,这三种获取