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房地产新政宏观调控政策的效应评价 　　摘要　我国房地产市场在近几年 发展 迅速。房价上涨太快，空房积压面积严重，过 高的房价和空房面积居高并存容易导致房价的泡沫。为此，我国政府采取了一系列的宏观 调控政策，力度非常大。但宏观调控政策在房地产市场取得的效果并不尽如人意。到底是 什么原因导致了这一结果。文章探讨了近两年来的宏观调控政策的效应，以期求得符合客 观实际的结论。 　　关键词　房地产市场；宏观调控政策；效应评价 　　我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展 的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积高并存，这种现象的存 在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。近年来我国政府 对房地产市场进行了高强度的宏观调控。本文探讨的主要是近两年来的房地产宏观调控。 　　一、房地产新政宏观调控的背景 　　(一)房价上涨迅速且持续高位运行 　　考察我国房价我们可以从纵向与横向两个方面来说明。纵向就是 历史 比较。从 1998 年到 2002 年我国的房价相对比较平稳，从 2002 年以来，许多大城市的房价突然暴涨，带 动了许多中小城市的房价上涨，2004 年全国平均房价上涨 19.08％。在某些大城市，如北 京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。上海市的平均房价在 2004 年上涨了 23.75％，在个 别地段房价上涨甚至超过了 50％。那么从横向比我们就可以用房价收入比来比较。房价收 入比指的是住房平均价格和居民平均年收入之比。我国 2004 年前的十来年房价收入比一 直保持在 6 至 7 之间。按国际通行的标准，房价大体相当于居民家庭年收入的 3～6 倍比 较合理，而我国长期保持在超过 6 的水平，少数大城市比这还高得多。这些数据充分说明 了我国的房价上升快，近年来一直保持在高位持续运行。 　　(二)房价高与空置面积居高并存 　　在房价居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持在较高的水平。2003 年 1～9 月 ，全国商品住房空置面积达到6505.08 万平方米，同比增长 7.6％；同年 11 月底，全国商 品房空置面积超过 1 亿平方米，同比增长 6.5％，其中空置一年以上的面积达到了 4220 万 平方米。进入 2004 年，商品房积压仍然维持高水平，第一季度为 9008 万平方米，至上半 年末升至 9696.96 万平方米，8 月底继续上升为 9700 万平方米。房价非但没有随商品房大 量积压而下降，反而是与商品房空置面积一起双高而并存。 　　房地产业的发展与国民 经济 的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱 性产业的地位。房地产业也与 金融 业关系密切，房地产开发商大量开发资金都来自于银 行，大量购房户购房资金大部分也来自于银行的按揭贷款。但房价高与空置面积居高并存 的现象引起了人们对房价泡沫的担忧。一旦存在房价泡沫，终有一天会破灭，对整个国民 经济都是沉重的打击。所以， 中国 房价是否存在泡沫就成了有关学者和部门争论的焦点 。不管房价是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必须采取一系列宏观调控措施防范 和消除房价泡沫，保持整个国民经济持续、协调、快速的健康发展。 　　二、房地产新政宏观调控政策简要回顾 　　房地产市场宏观调控的政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策) 、法律 手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具，下面主要 从经济手段阐述近两年来主要的宏观调控政策。 　　(一)货币政策 　　货币政策的主要工具包括利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率和贴现率政策 等。这两年来国家主要采用了提高利率的政策，我们这里主要讲述利率政策。2004 年 10 月 29 日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率。不到5 个月，2005 年 3 月 17 日，五 年期以上个人房贷利率由原先的 5.31％调到 5.51％。2006 年 4 月 28 日，央行在原来的基 础上全面上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12％上调至 6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率。2006 年 8 月 19 日5 年期以上的房贷又上调至 6.84％。此外，央行在近两年来也连续三次提高了公积 金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成 本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价，预防可能出现的房地 产泡沫。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。 　　(二)产业政策 　　2005 年 3 月 26 日