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房地产企业销售收入确认原则及核算 　 　一、问题的提出 　　新会计制度对收入的确认，更体现了实质重于形式的会计确认原则，使会计信息更具 可靠性，因此也更合理，但同时也更多地融入了对会计人员职业判断的要求。由于房地产 的销售不同于一般商品的销售，其销售过程一般要经历订立销售合同、房屋的竣工验收、 收款、开具销售发票、交付钥匙、办理产权转移等程序。而且在实际业务中，还可能会出 现多种流程情况，财务人员在判定收入实现的四项条件上不易掌握。如对怎样才算企业已 将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方就可能出现不同的理解，是要求企业将所 有的销售业务过程全部走完还是在某些关键程序完成时就确认销售收入的实现。由于会计 人员的政策水平、业务能力、职业经验以及对所在行业的相关知识的掌握程度存在差异， 对同一事项也会形成不同的判断，不同的职业判断则会导致不同的结果，主观随意性较大 。为了防止企业随意提前或推迟商品房销售收入实现，随意调节企业经营业绩，需要对房 地产这种特殊商品的销售实现问题进行探讨 　　针对上述问题，正解理解房地产开发企业销售收入确认原则、会计处理 方法 及有关 税收政策，对提高房地产会计信息质量及保证税收的及时足额入库起着至关重要的作用 　　 二、会计制度中房地产行业收入确认原则 　　按《企业会计制度》销售收入应当在下列条件均能满足时予以确认：⑴企业已将商品 所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；⑴企业既没有保留通常与所有权相联系的继续 管理权，也没有对已售出的商品实施控制；⑴与交易相关的经济利益能够流入企业；⑴相 关的收入和成本能够可靠地计量 　　具体对于房地产企业来说，从谨慎性原则出发，一般应满足以下几个条件则确认收入 ：⑴房屋竣工并验收合格，说明商品是合格的；⑴完成竣工结算，说明成本能够可靠地计 量；⑴签订售房合同及收取房款说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业；⑴房 屋办理了移交手续交付业主使用，说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权 和控制权均全部转移。一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所 以房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应为办理房屋交接手续之日，该日之前收取 的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入 “主营业务 收入” 　　在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常企业应确认销售收入。但以 下属于风险和报酬尚未转移的情况：⑴卖方根据合同规定，仍有责任实施重大行动，例如 工程尚未完工。在这种情况下，企业应在所实施的重大行动完成时确认收入。⑴房地产销 售后，卖方仍有某种程度的继续涉入，如销售回购协议、卖方保证买方在特定时期内获得 投资报酬的协议等。卖方在继续涉入的期间内一般不确认收入 　 　三、对商品房销售收入确认的争议问题 分析 　　商品房销售收入确认的争议性问题主要集中在以下方面 　　1.签订预售合同收取预收货款能不能作销售确 　　在这一时刻，房屋尚未建成，面积没有最后确定，商品所有权上的主要风险和报酬未 能转移给购买人。即使货款已全部收妥，由于此时的管理权和控制权还掌握在开发企业手 中，与收入相匹配的成本还不能准确计量，故不能确认 　　2.订立正式合同但房屋没有交付能不能作销售确 　　此时虽然 法律 意义上的要约已经成立，但标的物房屋未经购买人验收认可，商品所 有权上的主要风险和报酬仍未转移给买方。我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一 规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可能签订。在合同中规定有诸如面积差异、 房屋质量等 问题 的处理约定，因此在购买人验收认可前，存在有退款风险甚至退货风险 ，故不宜确认收入。只有符合建造合同的条件，并且在不可撤销的建造合同的条件下，方 可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入 　　3.开发产品已竣工验收，但竣工决算还未完成能不能作销售确 　　这是一个令 会计 人员和注册会计师容易产生分歧的问题。如果完全从谨慎原则考虑 ，只有竣工决算金额确定以后，与收入相关的成本才能最准确地计量，因此一些注册会计 师往往坚持在竣工决算金额确定后才能进行销售确认。笔者认为，一个开发项目的决算审 核往往需要数月甚至更长的时间，等待决算金额的最终确定会使销售收入迟迟得不到确认 而 影响 当期经营成果的正确反映。如果开发产品已经竣工验收，即使竣工决算金额还未 确定，会计人员可以按照计划成本并依据项目实际情况作适当调整进行成本的配比结转， 此时成本总体上应属于能够可靠计量的，因此不应因决算未完成而不予确认销售 　　4.是否一定要在法定产权转移时才可确认收 　　会计 理论