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房地产企业开发产品视同销售的会计处理与纳税调整 　　一、视同销售行为的确认 　　按照会计准则的规定，企业销售商品确认收入的实现，应当同时满足下列条件：（1 ）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与 所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能 够可靠计量；（4）相关 经济 利益很可能流入企业；（5）相关的、已发生的或将发生的 成本能够可靠计量。税法规定的八种视同销售行为都属于增值税的征税范围，但由于在销 售收入确认上的差异，导致所得税的 计算 方法 不一样，可以将其分为应税销售类和会 计销售类进行会计处理。应税销售类包括四种视同销售行为：（1）将自产或委托加工的 货物用于非应税项目；（2）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位 或个体经营者；（3）将自产、委托加工的货物用于集体福利；（4）将自产、委托加工或 购买的货物无偿赠送他人。企业发生以上四种应税销售行为时，是一种内部结转关系，不 存在销售行为，不符合销售成立的标志，企业不会由于发生上述行为而增加现金流量，也 不会增加企业的营业利润。因此，会计上不作销售处理，而按成本结转，但按税法规定， 视同销售行为应计算并交纳各种税费。会计销售类也包括四种视同销售行为：（1）将货 物交付他人代销；（2）销售代销货物；（3）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东 或投资者；（4）将自产、委托加工的货物用于个人消费。企业发生上述四种会计销售行 为时，会计上作销售处理，计算销售收入，并按税法规定交纳增值税。 　　根据国家 税务 总局《通知》的规定，房地产开发企业的下列行为应视同销售确认收 入：（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等； （2）将开发产品转作经营性资产；（3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资 者；（4）以开发产品抵偿债务；（5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性 资产。而开发产品是否转出企业对业务处理有重要 影响 ，根据这个标准上述五种情况可 以分为两类视同销售行为：将开发产品转出企业的视同销售行为与开发产品不转出企业的 视同销售行为。对于第一类视同销售行为，企业按开发产品的账面成本作为取得资产的入 账价值，或用于清偿债务、或列入有关成本费用及其他项目支出，并将其视同销售，按确 认的收入扣减开发产品账面成本后的余额并入应纳税所得额。但对开发产品不转出企业的 行为，按确定的收入进行所得税处理。 　　二视是销售行为收入的确认 　　按照《通知》的规定，视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期 或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管 税务 机关参照同类开 发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得 低于 15% （含15%），具体由主管 税务 机关确定。 　　对于房地产行业，自用开发产品视同销售占有重要地位，特别是在当前行业 发展 上 升势头强劲的背景下，对于开发产品的独立运作是很多开发商的选择。按照规定，如果房 地产企业不对视同销售行为早作处理，势必会在未来给企业带了更大的税负。 　　三、自用开发产品视同销售的折旧问题 　　对于自用开发产品视同销售的行为有一个值得注意的问题。根据《企业会计制度》的 规定，房地产开发企业将开发产品用于自用，按开发成本入账，形成会计成本，但其远低 于计税成本，如果会计上未把会计成本小于计税成本的金额计入自用开发成本，就会出现 对自用产品的折旧额小于从外部购入同样固定资产的折旧额。可以 参考 的方法是，先把 自用开发成本的入账价值假设成按计税成本入账，再将计税成本大于会计成本的差额在开 发成本移送自用的当年一次性以折旧费用形式将差额转销（因视同销售无现金流入，税法 确认的收入理应有相应的费用抵减），由此，既抵减了开发产品的入账价值，又抵减了视 同销售形成的差价收入，从而使产品自用的现金流量变为零，这与开发产品自用的现实情 况相吻合。在形成时间性差异时，按此时间性差异乘以适用所得税税率计算的所得税税额 ，借记 “递延税款”科目，贷记 “应交税金—应交所得税”科目。对于这一可抵减时间性 差异的转回，不论开发产品移送自用与对外销售的时间间隔是否能够事先确定，企业对可 抵减时间性差异，均随自用开发产品的折旧过程逐年转回。按时间性差异乘以年折旧率再 乘以适用所得税税率计算的所得税税额，借记 “所得税”科目，贷记 “递延税款”科目。 待间隔期满实际对外销售时，将尚未转回的时间性差异一次性作转回处理，会计分录与上 述相同。 　　四、案例 　　某房地产开