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房地产企业如何进行税收筹划 【摘要】房地产企业 经营过程具有投资大、周期长、涉税标的大等特点，运用税收筹划 这种新的财务管理方式，将会降低企业涉税风险和费用，增强企业的盈利能力和竞争实力 ，实现企业价值最大化目标。文章主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税 金为例，对税收筹划实务进行了 分析 　　【关键词】房地产企业；财务管理；税收筹划 　 　　税收筹划是指在遵循税法及符合税法意图的前提下，通过对纳税人的经营、投资、筹 资、分配等理财活动的筹划安排，尽可能取得涉税收益，整体上实现纳税人最合理、最优 的涉税财务管理活动。房地产企业由于在开发及经营过程通常具有投入资金多、经营风险 高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，所以运用税收筹划这种 新的理财方式，不仅能有效降低企业的涉税成本和风险，增强企业的盈利能力和竞争实力 ，而且有利于实现企业价值最大化目标。本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得 税等相关税金为例，对税收筹划实务进行分析，恳请大家赐教。 　　一、相关借款利息的筹划实务 　　由于 目前 大部分房地产经营企业的开发资金来自 金融 企业的借贷，具有资金量 　　大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息 进行税收筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可 以计入开发成本，并可作为 计算 房地产开发费用（期间费用）的扣除基数。特别是从事 房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和， 加计 20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，从税基和税率两方面减 轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转 让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业 银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不 能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成 本之和的 10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利 息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资， 利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业 价值最大化有利。案例 :某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为 600 万元， 开发成本为 1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利 息为 100万元和 70 万元时（设贷款利率 5%），如何为该公司利用利息扣除进行筹划？筹 划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(万元) ，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万 元时，由于 100万80 万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构 证明，这样就可以按 100万元扣除，否则只能按 80 万元扣除，计税依据将增加 20 万元， 造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为 70 万元时，由于 70 万80 万，所以应选择第二 种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明， 这样可以多扣除 10万元利息支出，减少计税依据 10万元，合理降低税负。从以上分析可 以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划 时的首选。 　　二、利用建房方式的筹划实务 　　大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。 若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产 开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发 企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务 报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种 建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免 开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据《营业税 问题 解答 （一）的通知》（国税函[1995]156号）的规定， “合作建房”是指一方提供土地使用权 ，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土 地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实 现共赢。案例：华富房地产开发公