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房地产开发投资决策的熵权系数优化模型 摘要杜纲，岳松涛 .房地产开发投资决策的熵权系数优化模型.数理统计与管理 .1999 ， 18(1) ，45～49 针对具有广泛实际背景的混合型房地产开发投资项目的决策问题，提出对 项目进行多准则综合评价的熵权系数优化模型，并将模型具体应用于一个实际的房地产开 发项目。关键词：房地产开发，投资决策，熵权系数，优化模型 An Optimazition Model with Entropy Coefficientsof Investment Decision in Real EstateDu GangYue Songtao(Tianjin University, Tianjin 300072)AbstractBased on i nvestment decision problem of mix-type real estate,an optimazi- tion model with entropy coefficients is proposed in this paper and is applied to a real investment decision problem.Key words:real estate,investment decisio n,entropy coefficients,optimazition model.一、引言房地产是人类生产和生活的一个 基本要素，房地产业是国民经济的先导性、基础性产业。由于房地产所独有的保值性、增 值性等特性，房地产开发已成为我国众多投资商所关注的热点。另一方面，房地产开发所 具有的投资大、投资回收期长等特点也使其伴随较高的风险。目前，在我国房地产开发投 资领域，还存在着由于投资决策不当而造成较大经济损失的现象。因此，需要从理论和实 践上对房地产开发投资决策方法进行研究与探索。本文针对具有广泛实际背景的混合型房 地产开发投资项目的决策方法进行研究，提出对开发项目进行多准则综合评价的熵权系数 优化模型，并将模型具体应用于一个实际的房地产开发项目。二、混合型房地产开发项目 的熵权评价方法混合型房地产开发项目，是指在同一个开发地块上同时开发两种以上建筑 类型的项目。如在城市房地产开发中经常需要同时规划商业、住宅、办公等多种建筑类型 。由于每一种建筑类型的投资收益往往具有较大差异，所以，在对整个地块的投资决策中 ，需对各种建筑类型分别进行计算、分析，而对每一种建筑类型的评价，又往往需要从多 个角度去进行。因此，混合型房地产开发项目的投资评价是一个多准则、多方案的综合评 价问题。以往的类似问题的研究，多采用主观确定权重的方法，如 AHP 方法等。本文根据 混合型房地产开发项目的特点，提出将主观判断与项目客观情况相结合确定权重的熵权方 法。熵(Entropy)的概念源于热力学，后由香农引入信息论，现已在工程技术、社会经济 等领域得到更多的应用。熵是系统状态不确定性的一种度量。当系统可能处于几种不同状 态，每种状态出现的概率为 pi(i=1,… ，n)时，该系统的熵定义为其中 0≤pi≤1, 。由熵的 定义可看出，当即等概的情形时，E 取得最大值为 Emax=lnn ，这一性质称为熵的极值性。 本文利用熵的概念来衡量某一评价指标对房地产开发项目投资效果的影响程度。设已选定 评价房地产开发项目的指标共 n 个，房地产开发的建筑类型共 m 种。m 种类型对应于 n 个 指标的指标值构成评价指标值矩阵 R=(rij)m×n 记 R 中每列的最优值为 r*j,即记 rij 与 r*j 的接近程度为对 Dij 进行归一化处理，记定义第 j 评价指标的熵值为其中,j=1,… ，n ，则由熵的极值性可知，的值越接近相等时，熵Ej 的值就越大，当的值完全相等时，Ej 达到最大，为 Emax=lnm 。不难看出，指标j 的熵 Ej 越大，说明各建筑类型在该指标上的 取值与该指标最优值间的差异程度越相近。如果决策者认为差异程度越小的指标越重要( 因为这时从熵的观点看，指标的不确定性大) ，则可将熵值进行归一化后作为该指标的客 观权重。反之，如果决策者认为差异程度越大的指标越重要(因为从统计学的角度看，认 为偏差大的指标更能反映各方案的差异) ，则可用熵的互补值进行归一化处理后作为指标 的客观权重。这里不妨采用后一种观点，即认为差异越大的指标越重要。记对 1-ej 归一 化，便得到指标 j 的客观权重为易见，0≤ θj≤1,,j=1,… ，n 。θj 的确定取决于房地产开 发项目中各建筑类型的固有信息，因此称之为客观权重。同一评价指标 j ，在不同的开发 项目上可能有不同的客