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论经济外部性对房地产评估的影响 内容 摘要：随着房地产交易及与之相关的 经济 活动日益频繁，房地产评估日显重要。 在房地产评估中，除考虑市场条件外，还须注意经济外部性的 影响 。而传统的评估 方 法 没有充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响，为此，本文引入效用函数进行评 估，笔者认为，可得出较为准确、合理的评估结果 　　关键词：经济外部性 房地产评估 效用函数 　　房地产评估概述 　　自上世纪 70 年代末开始，我国在土地、住房制度和 金融 体制等方面进行了一系列 重大改革，房地产市场已经形成。房地产市场的建立和房地产业的 发展 ，迫切需要有一 套更为 科学 、合理的房地产估价方法，以满足因为买卖、交换、入股、抵押、典当、保 险、课税、征地拆迁补偿和投资决策、 会计 成本 分析 等需要。 　　房地产评估的概念 　　房地产价格评估是指具有专业水平和经验的评估人员根据特定评估目的，遵循法定或 公允的标准和程序，运用科学的评估方法，对房地产商品的价格（租金）、价值进行科学 的评定与估算。 　　房地产评估是科学、 艺术 和经验三者的结合。正确的房地产价格的估计、推测或判 断应依赖于一套科学严谨的房地产估价的 理论 和方法，但又不能完全拘泥于现有的理论 和方法，还须依赖房地产估价人员的经验。因为影响房地产价格形成的因素复杂多变，不 是简单的套用某些数学公式就能 计算 出来的。房地产评估不是对房地产价格的主观给定 ，而是把房地产的客观存在的价值通过估价活动正确地反映出来。房地产估价是估价人员 基于对房地产客观存在的价值的认识以后，运用科学的估价理论、方法和长期积累的估价 经验将其表达出来，而不是把某个主观想象的数据强加给估价对象。 　　 　　评估方法及评价 　　房地产估价主要有三个基本方法：重置成本法；市场比较法；收益现值法。此外还有 假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。它们都是 上述三个基本方法的派生。在房地产投资中，房地产的效用决定着人们的投资决策，因此 效用评价在房地产估价中占有重要地位。传统的三个基本估价方法都是对房地产公平市场 价值的一种推断，基本上是从房地产本身的特性出发，如房屋的设计、位置、土地价格等 ，按照房地产本身特征给予消费者的效用进行估价，即从内部效用来估价房地产。不过， 在房地产评估中除注意内部效用外，还要重视其经济外部性。房地产经济外部性可为房地 产消费者带来效用的增加（或减少），这种效用不是因为房地产本身的特征带来的，故称 外部效用。经济外部性在房地产的评估中扮演着重要角色，就需要准确掌握和评估房地产 经济中的正的和负的外部性。在实际评估中要考虑其他经济主体的消费或活动对消费者效 用的影响，即重视经济外部性对房地产评估的影响。尤其是个人住宅市场，个人效用在估 价时往往会起到决定性作用，只考虑房地产给消费者带来的内部效用，而忽视其他经济主 体给消费者带来的外部效用，其估价结果对个人消费者来说往往是不够准确的。 　　经济外部性 　　经济外部性的概念 　　外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄 今已有近 110 多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个 企业 的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础 的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的 行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出 来。经济外部性可用消费者的效用函数表示： 　　Ui=Ui(Xi1,Xi2,...,Xih,...Xin,Yjk) (2-1) 　　在式(2-1)中，用Ui 表示消费者 i的效用函数，Xih 表示该消费者 i消费的第 h 种商 品量，Yjk 表示经济主体 j 进入消费者 i效用函数的第 k 种经济活动水平， 显然有： Ui/Xih0 。假设Yjk 表示消费者 j 消费的第 k 种商品量，如果 Ui/Yjk0, 则表示消费者 j 对消费者 i产生了外部正效应；如果 Ui/Yjk=0 ，则表示消费者j 对消费者 i没有产生外部 效应；Ui/Yjk0, 则表示消费者 j 对消费者 i产生了外部负效应。 　　从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存 在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和 社会 福利的最大化，政府应 该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济 问题 ，如环境污染或环境破坏。 　　经济外部性的特点 　　经济外部性有以下特点：外部