物权效力及善意取得问题.pdfVIP

1.物权效力 关于合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一房多卖”的 问题 案例：某开发商甲将房屋卖给乙，合同约定，若逾期不交房，开发商 将承担五万元的违约金。合同签订后，开发商甲未在房产管理部门办理 登记手续; 此后，甲又将同一套房屋卖给丙，并办理登记手续。 本案涉及的问题： 1 、乙签订合同后未办理登记手续，其房屋买卖合同是否生效? 乙要求 甲承担违约金的请求能否得到支持? 2 、乙能否主张甲和丙的合同无效? 乙与甲先签合同，丙后签，但丙办 理了登记手续，那么丙是否对该诉争房屋享有物权? 3 、将来遇到类似情况，乙应该怎样维护自己的权利? 该问题涉及到合同效力和物权效力区分的问题以及预告登记防止“一 房多卖”的问题 。 立法背景： 当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生 效要件，那么，在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋 价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要 求确认合同无效并返还房屋，这样，将有可能损害善意买受人的利益。 尤其是在房屋已经交付使用，买受人对房屋进行了装修的情况下，如果 因未登记而确认合同无效并返还房屋，将可能妨碍现有的财产秩序。此 外，如果因为未办理登记而导致合同无效，非违约方将无法要求违约方 承担违约责任。如果严格区分合同效力和登记效力，以及建立预先登记 制度，则可以防止此种现象的发生。 分析本案： 《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和 消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同 成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。实际上明确了以下观 点：当事人双方订立了房产买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有 办理登记手续，房屋所有权不能发生转移; 违约的合同当事人一方应当承 担违约责任。 同时，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不 动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请 预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的， 不发生物权效力。 预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在 于将来发生不动产物权变动的请求权。 《物权法》关于预告登记的规定， 使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求 权，对后来发生的与该项请求权内容相同的处分行为，具有对抗的效力， 这样，所登记的请求权就得到了保护，购房者将能够获得约定买卖的房 屋，这对预防商品房销售中一房二卖起着特殊的作用。 本案中，甲乙之间签订的合同是双方真实意思的表示，虽然没有办 理登记手续，仅表明不能发生物权的变动。根据物权法十五条的规定， 乙和甲之间签订的合同已经生效; 乙要求甲承担违约责任的请求将得到支 持，甲将被判令支付五万元的违约金并赔偿乙的实际损失。同理，甲与 丙之间签订的房屋买卖合同属于有效合同，由于办理了登记，该诉争房 屋的所有权属于丙。乙为避免遭遇一房二卖，将来在与开发商签订购房 合同后，应向登记机构申请预告登记，预告登记后，若开发商又将该房 出售，虽然其与购房者签订的合同可能有效，但将不会发生物权的效力。 二、涉及善意取得的案例 案例：甲乙系夫妻。双方于婚后购买一栋别墅，但产权证上的所有权 人登记为甲。后夫妻双方感情恶化，甲遂私自将夫妻共有的该别墅卖给 丙。丙在查询了房产登记部门的登记簿确认甲是该房屋的所有权人之后， 与甲签订合同。合同签订后，丙支付了房款，甲、丙到登记机构办理了 房产登记。乙知道后，将丙告上法庭，认为甲无权处分夫妻共同财产， 甲丙签订的房产转让合同无效，丙应将该房产返还。 物权法实施之前可能的处理后果： 合同法第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认 或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。反推过去， 无处分权的人处分他人财产，权利人不予追认的，合同无效，因此，在 物权法实施之前，法院将可能判决甲丙之间签订的合同无效。 《物权法》实施后，该判决结果将发生逆转： 《物权法》第106 条规定，“符合下列情形的，受让人取得该不动产 或者动产的所有权：( 一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的;( 二) 以 合理的价格转让;( 三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已 经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得 不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔