重点项目工程管理基础手册xin.docVIP

工程管理手册 目 录 1.0 人员架构及人员编制说明 1.1 架构编制说明 1.2 部门工作概况 2.0 岗位职责 2.1 工程部关键职责 2.2 工程经理岗位职责 2.3 工程师岗位职责 2.4 工程部文员岗位职责 2.5 强电主管岗位职责 2.6 强电技工岗位职责 2.7 弱电主管岗位职责 2.8 弱电技工岗位职责： 2.9 综合维修主管岗位职责 2.10 综合维修技工岗位职责 3.0 政策和程序 3.1 汇报制度 3.1.1 书面/口头汇报制度 3.1.2 周汇报、月汇报、年汇报制度 3.2 机房管理要求 3.2.1 机房管理制度 3.2.2 防火及消防安全管理制度 3.2.3 值班及交接班制度 3.2.4 机房安全防火管理要求 3.2.5 水泵房、水箱间管理要求 3.2.6 配电室管理要求 3.2.7 机房钥匙管理制度 3.2.8 机电设备房出入管理制度 3.2.9 设备故障处理要求 3.2.10 安全运行管理制度 3.3 维修及保养要求 3.3.1 设备预防性维护保养制度 3.3.2 设备设施紧急维修管理制度 3.3.3 用户报修及投诉处理管理制度 3.3.4 入户维修服务规范 3.3.5 设备修理计划变更、检验和考评制度 3.3.6 设备更新及系统改造管理制度 3.4 能源管理制度 3.5 设备技术档案管理制度 3.6 工具管理制度 3.7 密闭地方工作要求 3.8 发生意外时处理要求 3.9 安全用电管理制度 3.10 运行事故分析 3.11 工程部人员调配制度 3.12 影响正常营业时施工及设备维修保养 3.13 公共部位巡检制度 3.14 二次装修管理制度 3.15 工程计划工作标准 3.16 工程应急管理制度 4.0 工程部工作图表 4.1 工程计划保养（职员） 4.2 工程计划保养（外包） 4.3 工程应急处理——水浸 4.4 工程应急处理——燃气泄漏 4.5 工程应急处理——电梯故障困人 4.6 工程应急处理——停电（未知条件下） 4.7 工程应急处理——停电（已知条件下） 4.8 工程应急处理——火警 4.9 工程应急处理——地震 4.10 工程应急处理——雷暴及飓风 4.11 二次装修 4.12 接管验收 4.13 更新改善 4.14 维修单步骤图 5.0 附件 表格目录 1.0 人员架构及人员编制说明 工程部主管 工程部主管 水暖技工弱电技工综合维修技工 水暖技工 弱电技工 综合维修技工 强电技工 1.1 计划人员编制： 人 1.2 部门工作概况： 工程部――是负责物业设施设备运行、维护维修责任部门;负责设施设备正常运行和定时维护保养，协调设施设备质保期内保修工作；接收用户服务部指令，跟进业主提出相关设施设备增加安装和维修请求和投诉；做好设施设备档案资料整理和维修统计。 2.0 岗位职责 2.1 部门关键职责 2.1.1 对物业土建及全部机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）维修保养。 2.1.2 日常运行管理。 2.1.3 对租户开展有偿维修服务。 2.1.4 对装修工程进行监督管理。 2.1.5 对物业设施提出完善、整改方案。 具体包含以下内容： 在管业经理领导下，具体负责落实实施物业经营方针，制订物业设备管理工作具体目标和政策。 定时编写月、周汇报、运行报表等工作，积累相关资料和数据，为管理决议提供依据。 负责物业设备计划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程技术和经济管理。 负责物业设备技术改造，引进工作和更新工程可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 加强系统项目验收、运行、维修原始统计资料管理；编制物业设备保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划完成，控制费用，提升维修经济效果。 依据物业设备基础折旧和大修基金提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修费用和备件流动资金等。 制订物业设备管理维修各项规章制度、技术规程和技术标准，实施定额管理和经济核实，完成物业经理下达各项技术、经济指标。 依据实际需要和要求，确保多种设备（电梯、空调和照明等）按时开启和关闭，统计详实完整运行数据。合适地安排值班，其中，配电室、空调机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要二十四小时值班。 有计划、有组织地开展设备更新和改造，提升物业设备优异性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备现代化水平。 如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指忽然发生停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大设备故障。接到应急汇报，当班人员应立即通知物业经理、工程经理及工程师，并立即赶到现场，采取应急方法