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一、衡阳市场大势分析： 1． 市场背景分析 衡阳是湖南省第二大城市，总人口 710 万人。 07 年官方数据显示衡阳整体经济实力以及 GDP年增长率在湖南省内处于前列。 01-07 年 GDP变化一览表 ( 单位 : 亿元） 1000 40% 900 2007 年 GDP一览表 ( 单位 : 亿元） 35% 湖南省主要城市 800 30% 700 25% 600 长沙 城市 岳阳 常德 衡阳 株洲 湘潭 500 20% 400 15% GDP 300 2190.25 915.84 864.1 823.51 748.7 523.1 200 10% 5% 100 GDP增长率 016% 15.2% 14.6% 15.30% 14.9% 24%0% 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 GDP 386.4 418.43 444.18 541.23 590.14 672.07 823.51 GDP 增长率 - 8.20% 6.00% 21.80% 9.00% 13.90% 22.50% 20%的速度递增， 同时，官方统计显示，近几年来，衡阳的旅游经济，每年都以接近 旅游业总收入已占全市 GDP的 5.37%。 2003 年 2007 年 增长比率 国内旅游人数 370 万人 837 万人146．76% 境外游客 5 万人 15．5 万人 205% 旅游门票收入 0．8 亿元 2．1 亿元162．5% 旅游创汇收入 700 万美元 3200 万美元 330% 旅游总收入 22 亿元 40．5 亿元84．09% 种种迹象表明，衡阳正在由旅游资源大市向旅游产业大市转变。由做大转向做强的衡阳旅游业，业已成为影响全市方方面面的重要支柱产业。其中最为突出的贡献是大大提升了衡阳的城市知名度，人气的旺盛，带来的必然是财富的聚集 依托景观开发的首峰小区 （依回雁峰）、世纪新城、衡水大厦（西、东依西湖公园对爱莲阁） 、湘水明珠（依湘江东岸风光带） 、冠城江景（依石鼓书院） 、古樟绿苑（依黄巢古樟公园）等迅速刷新着衡阳房价纪录 市休闲广场和风光带，完善了城区道路交通系统，石鼓书院、南岳第一峰、陆家新屋等与湖湘文化相关的景点，也得以陆续恢复，衡阳城区湖湘文化一日、二日游精品线路形成。 2．衡阳市住宅市场分析 2008 年一季度，全市商品房均价为 2795 元/ 平方米，与去年四季度相比环比增长 27.38%。其中住宅均价为 2182 元/ 平方米，非住宅均价为 8704 元/ 平方米，环比分别增长 7.75%与 111.42%。 2008 年一季度蒸湘区商品房住宅价格最高，均价达到 2306 元/ 平方米，石鼓区商品房住宅均价最低，为 1704 元/ 平方米。一季度小高层楼盘受三类偏远地区商品房住宅价格影响，均价只有 1848 元/ 平方米，而蒸湘区高新技术开发区中央地段 12 层以上高层楼盘住宅均价已达到 2850 元 / 平方米。 2008 年一季度新开盘商品房大于 144 平方米的大户型住宅 704 套，面积 119595。92 平方 平方米，仅占新建商品房总面积的 5.65%。 另据官方数据统计显示， 2008 年一季度本市商品房供销比为 4.58:1, 商品房住宅供销比为5：1，这说明衡阳市商品房一季度房屋供远大于销。 二、项目解析 1．项目档案： 开发商 衡阳建福房地产开发有限公司 项目占地 63 亩 一期总建面 16 万㎡ 容积率 3．97 绿化率 30% 建筑密度 29． 3 建筑形态 4 栋多层， 4 栋高层 配套 底层均为沿街商铺 以上数据以开发商最终确认为准。 项目位于雁峰区衡州大道旁，离市中心解放路商圈不到十分钟车程。周边配套完善，蒸南路小学、十六中、湖南工学院、雁峰公园、岳屏公园、工商银行、南华大学附属第二医 项目靠衡洲大道旁的 2 栋高层比在建的多层地势高，有一条规划交通路穿越小区内，项目首期推出的为 3 联体的多层，且被破旧居民楼所包围，临近铁路、变压站。 四栋高层户型基本情况如下表所示： 栋号 层数 面积区间 ( 平米 ) 户型特点 A#32 层， 2 梯 6 户，顶楼为 两室两厅： 83.5 、87.3 入户花园, 卧室带 复式，一楼为沿街商铺。 三室两厅： 108.7-125.1 270 度拐角飘窗 B#32 层， 2 梯 6 户，顶楼为 两室两厅： 83.5 、87.3 入户花园, 卧室带 复式，一楼为沿街商铺。 三室两厅： 108.7-125.1 270 度拐角飘窗 C#  32层，3 梯  8 户，顶楼为  两室两厅 :96.5  、127.1  入户花园  , 270  度拐 复式，一楼为沿街商铺。  角飘窗