物业设备设施维护与维修管理44页.pptVIP

.. 31 供电系统维修保养制度 ? 1 ．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察 电压电流的测量读数。 2 ．察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是 否正常工作。 3 ．运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、 冒烟、烧焦、发热、变色等现象。 4 ．各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关 一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。 5 ．变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测 一次。 6 ．配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过 40 度为宜。 7 ．检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。 8 ．配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。 9 ．有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。 .. 32 报告制度 ? 1 ．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记 录或交接班记录中书面报告专业领班： 1.1 所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 1.2 所辖设备除正常操作外的调整。 1.3 所辖设备发生故障或停台检修。 1.4 零部件更新、代换、或加工修理。 1.5 运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 1.6 运行人员请假、换班、加班、倒休等。 .. 33 ? 2 ．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报 告维修领班： 2.1 执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐 患。 2.2 重要零部件的更换、代替或加工修理。 2.3 系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录 之备注栏中加以说明。 2.4 维修人员请假、加班、倒休等。 .. 1 物业设备设施的维护与维修管理 授课内容 一、物业设备设施概述 二、物业设备设施日常管理 三、物业设备管理部门设置和管理制度 .. 2 第一节 物业设备设施概述 ? 一 . 【物业设备设施的涵义】 物业设备设施 是指附属于房屋建筑的各类设 备的总称 , 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机 组成部分 , 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基 础和必要条件。 物业设备设施配套的 完善性、合理性与先进性 为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基 础与条件。 物业设备设施管理是物业管理的重中之重。 物业设备设施一般简称物业设备。 .. 3 ? 二．【物业设备的构成】 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、 排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1. 供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、 水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方 面。 2. 排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、 提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为： 生活污水管道、生产废水管道、 雨水管道 。 .. 4 3 ．房屋卫生设备 包括 ：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马 桶，面盆等不同种类。 4 ．热水供应设备 包括 ：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、 冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5 ．消防设备 包括： 灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系 统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、 消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防 火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备 等。 .. 5 （二） 燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三） 空调、通风系统 1 ．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括 ：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送 管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等）， 及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、 去污器等。 2 ．供冷设备 包括： 冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却 塔、回水泵及输送冷水的管网等。 3 ．室内通风设备 包括 ：通风机、排气口、及净化除尘设备等。 .. 6 （四） 电气工程设备系统 该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1 ．供电及照明设备 包括 高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、 计量仪表、配电干线、楼层