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6 开发成本与费用支出核算 对于成本费用的核算，许多房地产开发企业普遍感 到困惑：成本是多少？项目到底赚了多少钱？每个 项目成本的发生过程是怎样的？同一类项目之间区 别在何处？ …… 面对日益精细化的经营管理，正确 地进行成本费用核算，全面系统地反映各核算对象 在其整个开发周期的实付成本、开发成本的构成情 况，实现成本核算和成本控制的目标，并为房地产 企业控制成本变动、洞悉成本动向、掌控投资进度 等提供客观依据，将是核算部门义不容辞的责任。 6.1 成本费用的核算特点 房地产开发企业成本费用核算特点： （ 1 ）核算时间跨度大 （ 2 ）核算难度大 （ 3 ）成本核算的差异性较大 在实际处理中一般企业通过“开发成本”、 “开发间接费用”、“销售费用”、“管 理费用”、“财务费用”等账号，对开发 项目的成本和费用进行归集和核算。 区分开发成本和完全成本 开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发 生的各项支出，相当于工业企业的产品制造成本； 而完全成本是指为开发项目而发生的全部成本费 用。开发成本可分为： （ 1 ）土地征用及拆迁补偿费 （ 2 ）前期工程费 （ 3 ）基础设施费 （ 4 ）建筑安装工程费 （ 5 ）公共配套设施费 （ 6 ）分配转入的开发间接费用 6.2 成本费用核算的一般程序 6.2.1 费用核算的基本步骤 （ 1 ）确定成本费用核算对象 （ 2 ）设置有关成本核算会计科目和账簿 （ 3 ）确定分摊成本费用的分配方法、标准 （ 4 ）分期结转完工开发产品 （ 5 ）结转完工开发产品销售成本 6.2.2 费用核算对象的确定 （ 1 ）在同一开发地块、结构类型相同、开竣工时间相近、 由同一施工单位或总包的开发项目，可以确定为一个成本 核算对象。 （ 2 ）对于开发规模较大、工期跨度较长、开发产品类型迥 异、装修标准不同的开发项目，可以结合项目特点和成本 管理的需要，按开发项目的区域、进度或产品类型等划分 成本核算对象。 （ 3 ）同一项目有公寓、写字楼等不同功能的，在按区（期） 划分成本核算对象的基础上，还应按产品类型划分成本核 算对象；同一区域、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的，还应按结构划分成本核算对象。 6.2.3 核算账户的设置 （ 1 ）“开发成本”账户用于核算企业在土地、商品 房、合作和代建工程开发过程中所发生的各项费 用。 （ 2 ）“开发间接费用”账户用于核算工程现场管理 部分为开发产品而发生的各项间接费用。 （ 3 ）“销售费用” （ 4 ）“管理费用” （ 5 ）“财务费用” 6.3 开发成本的核算和结转 6.3.1 土地征用及拆迁补偿费 6.3.1.1 土地征用及拆迁补偿费的组成 （ 1 ）土地征用费 （ 2 ）拆迁补偿费 （ 3 ）“七通一平”费 （ 4 ）土地闲置费 6.3.1.2 土地开发支出划分和归集的原则 6.3.1.3 土地开发成本核算对象的确定和成本 项目的设置 （ 1 ）土地征用及拆迁补偿费 （ 2 ）前期工程费 （ 3 ）基础设施费 （ 4 ）开发间接费 6.3.1.4 土地开发成本的核算 例 6-1 甲房地产开发企业受市政府委托，对一块面积为 5 万平 方米的湖东危改地进行土地储备管理，并于 2005 年 11 月份 内，共发生了下列有关土地开发支出： （ 1 ） 11 月 5 日，用现金支付征地拆迁费 50 万元 （ 2 ） 11 月 11 日，用银行存款支付规划设计单位 10 万元设计 费用 （ 3 ） 11 月 20 日，用银行存款支付施工单位 5 万元管道施工费 用 （ 4 ）本月发生开发间接费 4 万元，根据企业各开发项目的投 入情况，应分配计入该土地开发项目 2 万元，并于 11 月 30 日进行了费用的分摊结转。 6.3.1.5 已完工土地开发成本的结转 假如上述湖东危改地块累计支出 100 万元后， 完工并办理了验收手续。 假如甲企业拍卖得到了某成片危改地块，可 用于开发别墅、多层和高层住宅，假设上 述湖东危改地块是其中的一部分。 6.3.2 前期工程费 主要包括以下内容： （ 1 ）项目前期报批报建费 （ 2 ）规划设计费 （ 3 ）勘测丈量费 （ 4 ）临时设施费 （ 5 ）其他 6.3.3 基础设施费 主要包括以下内容： （ 1 ）供电工程费 （ 2 ）给排水工程费 （ 3 ）供气工程费 （ 4 ）供热工程费 （ 5 ）道理工程费 （ 6 ）通讯工程费 （ 7 ）电视工程费 （ 8 ）照明工程费 （ 9 ）绿化工程费 （ 10 ）环卫工程费 （ 11 ）其他 6.3.4 建筑安装工程费 （ 1 ）土建工程费 （ 2 ）安装工程费 （ 3 ）装修工程费 （ 4 ）项目或工程监理费 （ 5 ）其他 6.3.5 公