住宅小区物业管理费标准测算的方案.docVIP

住宅小区物业管理费标准测算 方案 住宅小区物业管理费标准测算方案 一、物业管理费收入测算 为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费 率估算，假设××小区物业服务费标准为 PM，则 营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入） ＝住宅建筑面积× PM× 12 月× 96%＋车位数× 25 元/ 车位 . 月× 12 月× 95%＋（商业 建筑面积× 2.3 元/ ㎡. 月× 12 月× 70%） 20164.09 ㎡× PM× 12 月× 96%＋96 个× 25 元× 12 月× 95%＋1619.7 ㎡× 2.3 元× 12 月× 70% ＝232290.32PM＋27360.00 ＋31292.60 ＝232290.32PM＋58652.60 说明：◆ %比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定 2.3 元/ ㎡. 月。 二、物业管理成本支出测算 月发生额 年发生额 序号 项 目 备 注 （元） （元） 1 工资及福利 2 行政办公费 3 设备设施维护费 4 环境管理费 5 公共水电费 合 计 6 社区文化建设费 7 不可预见费 8 酬金 9 法定税金 成本支出总计 第1 页共9 页 附表 1： 工资估算 （￥ 元） 薪金标准 预算人数 全年薪金总额 ( 元 ) 平均每月 职位 年终奖金 薪金支出 ( 包括福利社保 ) ( 人) 薪金合计 ( 元 ) ( 按一个月薪标准 ) 主管 秩序维护员 客服管理员 工程技工 清洁绿化员 合 计 第2 页共9 页 附表 2： 行政办公费估算 （￥ 元） 支出金额（人民币元） 序号 项目 测算式依据 计算式 月支出 年支出 一 通讯费 移动电话 物业服务 2 中心电话 二 交通费 三 办公用易耗品 四 服装费 管理干部 1 服装 一般工作 2 人员服装 秩序维护 3 员服装 清洁绿化 4 服装 五 物料折旧费 1 电脑 监控室空 2 调 第3 页共9 页 对讲机 对讲机电 4 池 业务费及 六 其它支出 合 计 附表 3： 设备设施维护费估算 （￥ 元） 金额( 元)/ 月 名 称 摘 要 月支出 年支出 工程维修 工具 工程维修 物料 保安监控 系统维护 电梯维护 保养 化粪池清 第4 页共9 页 理维护 停车场养 护 消防、供水 系统维护 二次供电 发电机 维护保养 其 他 合计 备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。 附表 4： 环境管理费估算 （￥ 元） 第5 页共9 页 支出金额（元） 序号 项目 测算式依据 计算式 月支出 年支出 园林绿化 1 保养 垃圾承运 2 费 四害消杀 清洁、绿 4 化工具 清洁用品 5 的消耗 水池、梯 间 6 清洗消毒 等 合 计 附表 5： 公共水电费估算 （￥ 元） 支出金额（元） 项目 测算式依据 计算式 月支出 年支出 路灯、园林用 电等 第6 页共9 页 办公、监控中 心 地库车场照 明、地库排风 机、地库潜水 泵等 电梯、电梯房 风机等 合 计 三、物业管理服务费标准的测算 下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。 若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝ 0 即：营业收入 —（ 313440.00 ＋营业收入× 17.5 ％）＝ 0 推算出： 营业收入 ＝379927.27 元 根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为： 营业收入 ＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入） 379927.27 元＝ 232290.32 PM＋＋ 27360.00 ＋31292.60 推算出： PM≈1.383 元/ ㎡. 月 根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥ 1.38 元 / ㎡·月 第7 页共9 页 上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发， 按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等） 。当然，收入与支出应根据本企业和小区实际运营情况测算（如本公司人员工资、小区能源损耗、 日常运作资源损耗、税费等） 。另外，测算过程还应考虑未来成本的上升可能，故在此基 础上要预留 3～5 年（或根据物业服务合同期限）的提升空间。如当时测算标准为 1.5 元/ ㎡·月，但考虑未来成本上涨因素，则在此基础上最低要提升到 2.0 元 / ㎡·月。那 么在实际操作中如直接按此标准收取，恐业户也不一定能接受也不诚信，所以在对外收 取上则明确或公告“第一年按物业管理费标准的 75%收取（为不让业户感到迷惑或不理 解，可对外宣传开发商为回馈业户而采取的贴补政策） ，第二年按 %收取，第 N 年按 % 收取”。这样做法， 避免了未来因提升管理费标准而去做大量