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有关当前商品房认购书及预约款探 讨 内容摘要：商品房认购书是确认准买受 人在将来某个时间与开发商洽谈购房合同 的预约。预约确定双方将来洽谈合同的权利 和义务。商品房认购书不是购房合同，也不 是购房合同的从合同。 应当依据公平原则确 定预约双方的权利和义务。预约款不能简单 视为定金。 关键词：商品房认购书； 预约款；定金 Abstract: housing offers is to confirm the prospective buyer at a future time to negotiate the purchase contract with the developers of the appointment. The two sides will negotiate an appointment to determine the rights and obligations of the contract. Offers real estate purchase contract is not, nor is it the purchase contract from the contract. It should be based on the principle of fairness appointment to determine the rights and obligations. An appointment could not be seen as a simple deposit. Key words: real estate offers; appointment paragraph; deposit 引言 随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房纠 纷也逐年增多。由于法律的完善滞后于经济 发展，导致了司法适用中的困难。例如，很 多开发商在和准买受人签订购房合同前， 与 其签订一份商品房认购书，要求准买受人交 纳定金，准买受人将在将来某个时间和开发 商签订购房合同。这种商品房认购书在法律 上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。 最高人民法院最近出台的〈〈关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释》中对商品房认购书做出了一些规定，但 由于其中仅有两个条文涉及这个问题， 内容 简略，故仍有进一步探讨的必要。 一、商品房认购书的意义及性质 商品房认购书的意义 商品房认购书，是开发商与准买受人之间确 认准买受人在将来可确定时间与开发商洽 谈购房合同的约定。通过商品房认购书，确 定买卖双方有洽谈购房合同的义务。 商品房认购书的通常内容是，准买受人向开 发商交纳一定金额的预约款，享有在将来某 个时间购买开发商某处房屋的权利。准买受 人如果不在约定时间与开发商洽谈购房合 同，开发商有权解除商品房认购书，将预订 的房屋转售他人。有的商品房认购书还约定， 开发商有权扣留准买受人所交纳的预约款 作为违约金。很多商品房认购书内容比较简 单，但一般都会写明认购的房号，约定的购 房单价等。也有的商品房认购书内容很详细， 基本涵盖了法律规定的购房合同的主要内 容。 商品房认购书的法律性质 商品房认购书的内容，是约定双方有义务在 一定期限内洽谈购房合同， 这种意思表示是 明确的，具备合同法规定的合同成立的要件， 因此商品房认购书本身就是一种合同。 从法 律性质上分析，商品房认购书是一种预约合 同。根据民法理论，预约是约定将来订立一 定内容合同的合同。将来应订立的合同称为 本约。史尚宽先生认为，预约生效后，发生 将来订立一定合同的债务， 原则上应当适用 关于债权合同的一般原则。 根据预约产生的 债权，与普通债权有同等的法律效力。即预 约义务人如不订立本约，预约权利人可以请 求其履行。史先生的观点是针对一般意义上 的预约合同而言的，这些性质是否能完全适 用于商品房认购书呢？下文会逐一加以分 析。 在实践中，很多商品房认购书约定的是准买 受人应当在约定的将来时间与开发商签订 购房合同，但是，商品房认购书是一种双务 合同而不是单务合同。 商品房认购书签订后， 只要准买受人按时支付了预约款，开发商就 有义务保留目标房，并按照商品房认购书约 定的义务与准买受人洽谈。但是必须看到， 购房合同的内容是很复杂的， 商品房认购书 通常并不具备购房合同的全部主要内容。 虽 然双方在商品房认购书中约定的是将来订 约而不是将来洽谈，但是，双方仍然保留着 就商品房认购书未约定的内容进一步商谈 的权利。因此，无论是开发商还是准买受人， 均不能根据商品房认购书强制要求对方与 自己签订购房合同。也就是说，商品房认购 书约定的是双方在约定的将来时间洽谈的 义务，只要双方到期前来洽谈，并对认购书 约定的条款都同意作为购房合同的条款， 并 且没有恶意不签