案例-投资的税收筹划案例.pptVIP

? 要注意 准确解读 税法： ? 根据上述文件规定，虽然 营业税 可免 征，但土地 增值税 属于征税范围， ? 需要注意的是， ? 国税发 [2006]187 号文强调了 房地产 企 业是 视同销售 要缴纳土地增值税。 ? （财税 [1995] 48 号）规定： ? 对于以房地产进行 投资、联营 的， ? 投资、联营的一方以土地（ 房地产 ）作价 入股 进行投资或作为联营条件， ? 将房地产 转让 到所投资、联营企业中时， ? 暂免征 收土地增值税。 ? 此规定只适用 非房地产 开发企业。 ? 地价 款＝ 3000 （万元） ? 房地产开发 成本 ＝ 1000 （万元） ? 房地产开发 费用 ? ＝（ 3000+1000 ）× 5% +197.5 ? ＝ 397.5 （万元） ? 可扣除的 税金 ＝ 0 ? 加计 扣除项目 ? ＝（ 3000+1000 ）× 20% ＝ 800 （万元） ? 可扣除 项目 ? ＝ 3000+1000+397.5+800 ＝ 5197.5 （万元） ? 土地 增值 额 ? ＝ 8000 － 5197.5 ＝ 2802.5 （万元） ? 增值率 ＝ 2802.5 ÷ 5197.5 ＝ 53.92% ? 土地 增值税 ? ＝ 2802.5 × 40% － 5197.5 × 5% ? ＝ 861.125 （万元） （ 4 ）企业所得税：假设无其他调整项目 ? 《实施 条例 》规定， ? 企业发生 非货币 性资产交换，以及将货物、 财产、劳务用于 捐赠、 偿债、赞助、集资、 广告、 样品、职工 福利 或者利润分配等用 途的，应当 视同销售 货物、转让财产或者 提供劳务， ? 但国务院 财税 部门另有规定的除外。 ? 从企业 所得税 法的角度， ? 对外投资要确认 视同销售 。 ? 《企业 会计准则 应用指南－－会计科目 和主要 账务处理 》规定， ? 以库存商品进行非货币性 资产交换 （非 货币性资产交换具有商业实质且公允价 值能够可靠计量）、 债务重组 的，应按 该产成品、商品的 公允 价值，确认收入。 ? 从会计角度来看， 对外投资 也是要确认 收入。会计和税法处理 一致。 ? 在 方案三 条件下， ? 房地产公司处理 “烂尾楼 ”合计需缴税 金 ? ＝ 861.125 +[8000 －（ 3000+1000+ 550 ） － 861.125] × 25% ＝ 1508.34 （万元） ? 房地产公司取得 转让收益 1941.66 （万元） ? 净利润 ? ＝ [8000 －（ 3000+1000+550 ）－ 861.125] ×（ 1 － 25% ） ? ＝ 1941.66 （万元） ? 方案四： ? 以“烂尾楼”资产 注册 一家公司， ? 然后将这家公司以 8000 万元的价 格 整体出售 当地某房地产开发企 业。 税收筹划案例之 ? “ 烂尾楼”的处置 ? 案例 ? 某市达兴公司为一家 房地产 开发 公司， ? 系某集团企业的下属 子 公司， ? 于 2006 年在该市的繁华地段 投资 兴建一座标准的普通 住宅 楼。 ? 当土建工程和外装饰进行 完毕， ? 进入内部设施 安装 的时候， ? 企业的 资金 供应出现了重大问题， ? 如果要将工程全部 完工 ， ? 还需要再追加投资额 1000 万元 。 ? 目前该 在建 的项目（住宅楼）因 为资金状况堪忧，已经 停工， ? 母公司要求尽快 处置 该“烂尾 楼” 。同时有 一笔 5000 万元的银 行贷款 到期 ， ? 董事会准备将 A 项目 变现， ? 企业 财务 资料显示， ? A 项目的 拿地 成本为 3000 万元， ? 已经发生的房地产开发 成本 为 1000 万元， ? 房地产开发 费用 550 万元（其中可 分摊的利息支出 197.5 万元）。 ? 经中介机构 评估 价格为 8000 万元。 ? 目前有以下四个方案： ? 方案一： ? 将“烂尾楼”转让给 银行， ? 以 抵偿 所欠的债务， ? 经协商， ? 银行只愿意以 成本价 4550 万元的 价格接受。 ? 方案二： ? 由于此烂尾楼地理 位置 较好， ? 经协商将“烂尾楼”按 8000 万 元直接 出售 给当地某房地产开 发企业。 ? 方案三： ? 将“烂尾楼”以 8000 万元的价 格作 股份， 与集团另外一家子公 司共同 投资 一个大型零售商场。 ? 母公司为其 偿还 债务， ? 并约定以商场利润 分红 向母公司 偿还借款。 ? 方案四： ? 以“烂尾楼”资产 注册 一家公司， ? 然后将这家公司以 8000 万元的价格 整体出售 当地某房地产开发企业。 ? 从税收 筹划 的角度来看， ? 以下四个方案 税负 分析如下： ? 方案一： ? 开发公司以成本价格 4550