物业管理综合案例分析.pdfVIP

第八章 综 合 案 例 案例一：不缴物业费，物业就停水 “我觉得物业管理太差，暂时没有缴物业费，没想到物业竟然把水给断了。”近日，李先生向 12345 政府热线反映称，该小区物业不能保证物业服务质量，还以“停水”的方式胁迫收缴物业费。 据李先生介绍，8 月 21 日小区物业私自将自己家中的水停了，后来向小区物业了解，原来是他家 未缴纳物业费所致。李先生对这种行为表示不满，“之所以不缴物业费是不满物业公司的日常管理， 但自家的水费都一直在缴纳。不缴纳物业费就给断水，水费和物业费绑定在一起，这不合理。” 据了解，该小区还有部分居民也面临同样的情况，到物业反映该情况时，物业表示必须缴纳物业费 后，才能恢复供水。 律师观点：物业公司非执法部门，无权停水，只有自来水公司才有权利做出这样的惩罚措施。但是 业主也不应该联合抵制物管费，应该通过法律途径维护自己的合法权益。 案例二：物业服务不到位 ，业主可以拒交物业费吗？ 近日,家住盛世名门的王先生来电,说收到了小区天房物业的律师函,要求其缴纳拖欠一年近 2000 元 的物业费,逾期不交就将王先生诉诸法庭,而小区内不少业主,也都收到了这样的律师函。 王先生告诉记者,盛世名门各楼层全部是小广告而且长期不清理；楼层灯经常坏掉也不维修；电梯 长期一抹一手灰也不擦；精装大堂里面全部是自行车,也不着手搭建车棚解决；小区门口一些地面坏 掉,长期不维修；小区外狭窄的水泥道路上,又被划出一排停车位收费出租,导致原本拥挤的道路更加拥 堵。王先生表示,诸如此类的问题太多,没法一一列举。王先生和小区的不少业主,长期向天房物业反映, 但是对方总会以各种理由回避或者拒绝,物业各种问题一拖再拖,长期得不到有效解决。 律师观点：业主拒交物业费的理由各种各样,主要包括物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配 套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位、物业公司存在侵权行为、物业公司未与业主 直接签订物业合同等。往往法院在审理物业服务收费纠纷时,着重分析该物业费纠纷产生的具体原因, 然后针对不同情况,做好相应的调解或裁决。 根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服 务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳；逾 期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。对此,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释》第 6 条进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告 的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企 业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由 的,人民法院不予支持。 因此,业主无正当理由拒交物业费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一 切不利后果。 案例三：空调室外机毁坏，物业公司有无责任？ 王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家 空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不 在他们。 分两种情况： 第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃。根据《合同法》和《消费者权益保护法》 的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他 人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。 第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业 公司应当承担相应的责任。。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善 的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其 是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空 间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。 如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就 应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。 因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义 务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉 讼，维护自身的合法权益 。 案例四：楼道堆放物致害，责任谁承担？