经济适用房若干法律问题分析.pdfVIP

经济适用房若干法律问题分析 从政策层面讲，经济适用房无疑是一个老生常谈的问题，经济适用房政策在 中国最早提出可以追溯到 1998 年。那一年的 23 号文是中国房地产市场的里程 碑式文件，当年下半年开始停止住房实物分配，该文件将 80%左右的消费群体纳 入了经济适用房的范畴。之后全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般 快速发展，无论从开工面积和项目数量都开始成倍增加。2003 年的 SARS 导致 18 号文出台，使得中国房地产市场进入投机性转折，18 号文对 23 号文做出了最重 大的修改，从“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”改变 为让“多数家庭购买或承租普通商品住房”，为 80%左右的家庭提供经济适用房于 无形中蒸发。18 号文因此成为房地产民生保障衰败、房地产市场矛盾丛生的开 始。近两年，由于房价飚升，保障每个公民居住权又成为国家房地产政策发展的 方向之一，经济适用房又大量开建，根据住建部通报的情况，2008 年全国经济 适用房新开工 9000 多万平方米，竣工 6000 多万平方米。值得注意的是，近两 年，关于经济适用房的政策从中央到地方各层面的规定较多，但真正上升到法律 层面的不多，立法相对薄弱。由于经济适用房的特殊性，随着其大量上市，伴随 的一些法律问题我们不得不解决。笔者欲通过此文，提出经济适用房发展中的一 些亟待解决的法律问题，并希望能引起对这些问题的讨论，对今后这方面的立法 有促进作用。 　　一、经济适用房的产权问题 　　经济适用房从政策出台到现在，已经有 12 年之久，但我国尚从法律上解决 经济适用房的产权问题。从《立法法》角度讲，产权制度属于“民事基本制度”， 故根据我国《立法法》第八条之规定，应当由全国人大或人大常委立法对此作出 规定。国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发 [2007]24 号) 第十一条规定：“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房 属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满 5 年，不得直接 上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考 虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满 5 年，购房人可转让经 济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例 向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回 购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在 经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件 的低收入住房困难家庭出售。”这一规定明确规定经济适用住房为政策性住房， 购房人拥有“有限产权”。何为有限产权？一般的理解为住房有限产权是在收益和 处分上受到限制的所有权。即它在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租。即 使经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归政府取得。七部委《经济适用住 房管理办法》的通知（建住房[2007]258 号）第三十条也作出了类似的规定。 　　从各地的规定看，有的地方规定基本上沿袭了国务院和七部委的上述规定， 比如《武汉市经济适用住房管理办法》第二十七条规定：“居民个人在取得经济 适用住房房屋所有权证和国有土地使用权证满 5 年后，可以按市场价出售；出售 时，应当在市人民政府规定的收费窗口按照出售时该房屋市场评估价与购买时该 房屋总价差额的一定比例交纳收益，凭缴款证明，房产部门办理房屋权属转移登 记手续，国土资塬部门办理土地出让手续并予以土地变更登记。转让后的房屋所 有权证取消原有加注内容，国有土地使用权证所记载的土地性质变更为“出让土 地”。”有的地方规定对国务院和七部委的规定有所突破，比如《上海市经济适用 住房管理试行办法》第二十八条规定：“经济适用住房的房地产权利人拥有有限 产权，其产权份额为购买经济适用住房时购房价格占相同地段、质量的普通商品 住房市场价格的一定比例，在《经济适用住房预（出）售合同》中约定，并在房 地产登记信息中予以载明。”上海市的这项规定更是基本上明确了政府与经济适 用房购房人对经济适用房享有共有权。 　　从理论上讲，将经济适用房的优惠价(标准价)理解为低收入的家庭支付的部 分购房款，尚未支付价款的住房份额仍由政府享有产权，那么，住房产权就当然 是共有权。正是由于经济适用房的共有性，购房人在占有、使用、收益、处分住 房时要受到政府相关部门的许多限制。最早提出经济适用房共有产权理论的南 京市建委研究室主任陆玉龙指出“凡是由政府提供补贴的住房，应该由政府和购 房人按出资比例共同拥有