宜兴项目场策划报告.ppt

项目 SWOT 分析 S （优势） W （不足） ? 城市核心地段； ? 行政中心区域，并且享受龙背山，东汣等生态自然景观支 撑 ? 项目自身产品力强，代表当地最高居住品质； ? 集居住、娱乐、商业、办公为一体的城市综合体； ? 发展商集团强力的品牌号召力； ? 项目为公寓、别墅混合社区，和纯别墅项目相比在高端性 上存在差距，通过产品力加强； ? 商业以沿街为主，排布较散，缺少集中商业的气势，对高 端形象树立欠缺； ? 以湖景作为卖点，但并非一线湖景； O （机会） T （威胁） ? 未来城市东部发展的规划契机； ? 市场产品常规，给项目提供了跳脱空间； ? 强势的私营业主群体对当地运作高端项目形成强有力支撑； ? 未来宏观调控政策出台的不可预测性； ? 城市规模较小，客源的绝对容量有限； 项目定位 引领宜兴城市居住品质的 集居住、商业、办公为一体的 城市标杆复合型大盘 第三部分 产品优化建议 项目景观代表宜兴高端景观价值，密植度、私密性表现较好，但我司认为还处 于传统运作模式，不能跳脱，建议景观方面优化提升 打造宜兴首座创新人文艺术景观名宅 一、景观建议 人文艺术主题景观 注重景观参与性 1. 入口景观打造 ? 开敞震撼的现代雕塑喷水池，结合 入口景观轴、入口会所区，树立社 区大气、高端的整体形象 2. 人文景观主轴打造 景观主轴以现代雕塑为主题，雕塑小品掩映点缀于道路联测，赋予社区人文色 彩 多层次绿化、坡地、溪水，打造生态绿化体系 3. 宅间组团打造 4. 溪水主题组团 ? 中央区域栋距打造生态跌水组团 ? 自然假山石及亲水性植物，缓流的瀑布 跌水，可参与性凉亭，营造行走于生态 森林之感 5. 人文小品——穿插于森林中的可参与性设施 亲水平台、潜水，儿童活动场地，休憩区，赋予社区浓厚的人文色彩 ? 慢跑步道等设施，营造社区轻松居住氛围 6. 道路景观 ? 多层次厚度绿化，营造行走于山林中的感官觉体验 7. 小区围墙塑造 ? 营造小环境的高档、私密 ? 实墙 + 铁艺 + 绿篱——凸现楼盘的精致、施密、高档气势 ? 虚实结合、保障高档小区的私密性的同时，减少传统围墙带来的压迫感 社区智能 智能一卡通系统 物业智能 家庭 PBX 电话系统 家居智能 净水系统 食物垃圾清理器 二、智能化建议 跳脱市场的高端、高实用性、高性价比科技智能 智能一卡通系统 梯控系统是在原有的电梯上经过局部的改造。将智能卡技术嵌入其中，对乘坐电梯的人员严 格的权限认证，使得只有经过授权的住户或访客才能使用电梯。 （ 1 ）社区智能 2010 宜兴项目市场策划报告 2010 年 4 月 第一部分 项目开发背景 第二部分 项目定位 第三部分 产品细节优化 第四部分 项目客源预估 目录 第一部分 开发背景分析 ? 政策背景 ? 城市背景 05 年系列调控文件出台，及时遏制住持续升温的楼市，开始打压楼市！ 时间 政策或行动 内容与影响 1 月 10 日 国土资源部《 2005 年工作要点》 对全国存量土地进行资源调查；将基本农田保护面积与省长考核指标联系在一起；严格执行供地政 策；深化土地收购储备制度建设。建设用地供应从严从紧； 2 月 20 日 国土部《关于加强和改进土地开发 整理工作的通知》 缩短土地开发审批时间，简化项目审批程序；通过开发整理工作为提高农业综合生产能力提供条件， 通过资金的倾斜等措施反哺土地，提高农业的竞争力，为农民增产增收打下基础 3 月 26 日 国务院《关于切实稳定住房价格的 通知》 高度重视稳定住房价格工作；切实负起稳定住房价格的责任；大力调整和改善住房供应结构；严格 控制被动性住房需求；正确引导居民合理消费预期；全面监测房地产市场运行；再次强调房地产宏 观调控的方向 3 月 17 日 提高个人房贷年利率 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档 次贷款基准利率的 0.9 倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则，平抑部 分地区房地产市场过热的现状，抑制市场购房需求 4 月 27 日 国务院总理温家宝主持召开国务院 常务会议 / 新国八点 分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。 4 月 30 日 七部委《中央关于做好稳定住房价 格工作的意见》 针对一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较 混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾 和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展而提出以 上意见 6 月 1 日 建设部等九部门《关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见》 国家将调整住房转让环节营业税政策，对于购房不足 2 年转